Перепланировка и переустройство жилых помещений.

Ознакомитесь с нашей услугой по оформлению или сохранению перепланировок, переустройств и реконструкций.

Что считается перепланировкой или переустройством?

Согласно Жилищному Кодексу РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 25 Жилищного Кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ст.15 ЖК РФ Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)

Ст.16 ЖК РФ относит к жилым помещениям:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

* Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

* Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

* Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Какие именно ремонтные работы в помещении могут рассматриваться как перепланировка?

В качестве примера перепланировки можно привести следующие работы:

  • изменение конфигурации стен (монтаж новых стен, полный или частичный демонтаж существующих);
  • изменение оконных и дверных проемов, устройство новых проемов, заделка старых. Сюда же относится устройство арок в стенах;
  • остекление балконов и лоджий;
  • устройство внутренних лестниц и проемов в перекрытиях.

Какие именно ремонтные работы в помещении могут рассматриваться как переустройство?

Примером переустройства может явиться перестановка мойки и газовой плиты на кухне, равно как и перестановка санитарного оборудования в ванной и туалетной комнате.

При этом замена инженерного оборудования на аналогичное по параметрам переоборудованием не считается, а относится к текущему ремонту жилого помещения.

Какие виды ремонтных работ требуют внесения изменений в технический паспорт на жилое помещение?

В настоящее время основным нормативным актом, определяющим техническую составляющую, условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм:

  • переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
  • перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Какие перепланировки и переоборудования запрещены?

Не допускаются Переоборудование и Перепланировка жилых домов и квартир (комнат):

  • ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.
  • ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Какие требования к жилым помещениям необходимо учитывать при проведении перепланировки/переоборудования?

Данные требования регламентированы Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Требования к жилому помещению:

  • Квартиры находятся в жилом доме, расположенном в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;
  • Несущие и ограждающие конструкции квартир находятся в работоспособном состоянии;
  • Квартиры обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственнопитьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, и газоснабжение);
  • Квартиры защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;
  • Допустимая высота жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека соответствует классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивает пожарную безопасность квартир и жилого дома в целом;
  • Объёмнопланировочное решение квартир и их расположение в жилом доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, обеспечивают возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учётом требований эргономики;
  • В квартирах требуемая инсоляция, её длительность обеспечивается не менее чем в одной комнате;
  • Высота от пола до потолка комнат и кухонь более 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних составляет более 2,1 м.
  • Отметка пола квартир, расположенных на первом этаже, выше планировочной отметки земли;
  • Над комнатами не размещены уборные, ванные (душевые) и кухни;
  • Комнаты и кухни в квартирах имеют непосредственное естественное освещение.

Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что при проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 Жилищного Кодекса: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласование перепланировки в административном порядке.

Какие документы необходимо представлять для получения разрешения на перепланировку?

В соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии представляет:

  1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;
  2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
  6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В настоящее время применяется форма заявления, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

В каких случаях отказывают в согласовании перепланировки?

Отказ в согласовании переустройства/перепланировки жилого помещения допускается в случае:

  • непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
  • поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоответствия проекта переустройства/перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Сохранение перепланировки в судебном порядке.

Ознакомитесь с нашей услугой по оформлению или сохранению перепланировок, переустройств и реконструкций.

Какие перепланировка/переустройство являются самовольными?

Жилищный Кодекс в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и/или перепланировки жилых помещений.

Важно. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Какие могут быть последствия для лиц, осуществивших самовольную перепланировку?

Действующим законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство/перепланировку жилого помещения.

  • В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольных переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21 1000 - 1500 ШТРАФ) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21 2000 - 2500 ШТРАФ).
  • Следует отметить, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.
  • Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В рамках ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном/перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Следует иметь в виду, что возможно сохранение только перепланированного/переустроенного помещения. Нельзя требовать сохранения реконструированного помещения, то есть измененного объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (ст. 1 ГрК РФ), поскольку закон такой возможности не предусматривает.

Как сохранить реконструированный объект?

Порядок введения в эксплуатацию реконструируемых объектов определен Градостроительным Кодексом РФ, нормативными правовыми актами РФ. Положения ст. 29 ЖК РФ не могут применяться здесь по аналогии к случаям самовольной реконструкции. Например, в судебном порядке на основании п. 4 ст. 29 ЖК РФ нельзя легализовать:

  • пристройку лоджии к квартире,
  • демонтаж подоконной части наружной стены,
  • устройство вместо оконного проема оконно-дверного проема без соответствующего разрешения.

Такой объект обладает признаками самовольной постройки, и вопрос о приобретении права собственности на нее может ставиться только применительно к.п.3 ст.222 ГК РФ.

Если в результате перепланировки произойдет присоединение к жилому помещению части общего имущества в многоквартирном доме, то согласно п. п. 1 - 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ подобные операции (например, демонтаж в наружной стене балконного блока с сохранением подоконного пространства, поскольку балконная плита является общим имуществом) возможны только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ознакомитесь с нашей услугой по оформлению или сохранению перепланировок, переустройств и реконструкций.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

В состав общего имущества включаются:

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
  • крыши;
  • ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
  • ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
  • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Что происходит, если собственник отказывается привести помещение в прежнее состояние?

В случае, если перепланированное/переустроенное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 ст. 29 ЖК РФ срок в установленном органом местного самоуправления порядке, то суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:

  • в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
  • в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Поскольку закон предусматривает возможность последующей легализации выполненной перепланировки жилого помещения, тот факт, что гражданин не обращался за согласованием в орган местного самоуправления, не лишает его права потребовать в суде сохранения жилого помещения в перепланированном виде.

Какие обстоятельства являются существенными при рассмотрении дела о сохранении перепланировки?

Существенным для дела обстоятельством в данном случае является установление того факта, что произведенные перепланировка и переустройство не повлияли на законные интересы граждан, а жилое помещение в существующем виде не создает угрозу их жизни или здоровью.

Правом на обращение в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии обладают как собственники жилого помещения, так и наниматели жилого помещения.

Вопрос о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии может быть решен судом в различных процедурах:

  • по иску граждан о сохранении перепланированного помещения;
  • по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии встречного иска гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде);
  • в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Действующее законодательство не исключает права гражданина вместо обращения с иском о сохранении перепланированного помещения обратиться сначала в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании перепланированного помещения с приложением соответствующих документов. При получении же отказа на свое обращение гражданин может обжаловать его как ненормативный акт в порядке главы 24 ГПК РФ, т.е. по упрощенной процедуре и в рамках данного дела бремя доказывания обоснованности принятого решения будет возлагаться на орган местного самоуправления.

Лицо, добивающееся сохранения перепланированного помещения в суде, должно предоставить экспертное заключение о том, что произведенная перепланировка/переустройство отвечают установленным строительным, техническим, санитарным и иным правилам и нормам, а также не нарушают права других граждан и организаций. В подтверждение своих обоснований истец может представить заключения и письма из уполномоченных органов (пожарной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора).