Что такое территориальное зонирование участка и зачем оно нужно?

Для определения перспективности вложений инвестиций в тот или иной земельный участок необходимо рассмотреть тему территориального зонирования.

С этим термином в той или иной степени сталкивался каждый, кто занимается строительством, начиная от жилого или садового дома и заканчивая крупным промышленным объектом или многоквартирным домом.

Для тех же, кто только задумывается о перспективах инвестирования денежных средств в земельный участок, поясним, что вопрос территориальной зоны, на которой расположен выбранный земельный участок необходимо выяснять в самую первую очередь, наряду с его категорией и видом разрешенного использования, потому что от этих факторов будет зависеть то, что на земельном участке можно будет построить.

Если кратко, тот территория каждого населенного пункта в графическом виде может быть представлена как цветная схема, и от того в какой цвет "покрашена" та или иная территория и зависят параметры и возможности использования земельных участков - составных частей этой территории. Варианты возможностей собственника или арендатора конкретного земельного участка по землепользованию и застройке определяются в соответствии с территориальной зоной, к которой относится земельный участок.

Узнать свою территориальную зону можно из документов территориального планирования, например, в Нижнем Новгороде разработан и действует генеральный план города Нижнего Новгорода, как раз и содержащий информацию по планировке территории, а также Правила землепользования и застройки.

Что же все это значит на практике?

Это значит, что задумываясь о приобретении на правах аренды или собственности земельного участка, необходимо хорошо понимать, что возможности использования и застройки этого участка зависят от следующих основных параметров:

  • территориальной зоны, к которой относится земельный участок;
  • ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия - в случаях, когда земельный участок или иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;
  • ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям — в случаях, когда земельный участок или иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;
  • возможных иных ограничений (включая существование возможных сервитутов или водоохранных зон).

На карте градостроительного зонирования территории города Нижнего Новгорода выделены следующие виды территориальных зон:

  • Центральные общественно-деловые и коммерческие зоны
  • Специальные обслуживающие и деловые зоны для объектов с большими земельными участками
  • Жилые зоны
  • Зоны специального назначения
  • Градостроительные регламенты. Производственные и коммунальные зоны
  • Градостроительные регламенты. Природно-рекреационные зоны
  • Сельскохозяйственные зоны.

Выбрав интересующий земельный участок, необходимо уточнить в какой зоне он расположен. Затем следует поинтересоваться какие именно объекты в указанной зоне можно располагать. У каждого участка есть три основных вида использования:

  • основной вид использования, который, может использоваться всегда;
  • условно разрешенный вид использования, требующий получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования, проводимого, в том числе с применением процедур публичных слушаний;
  • вспомогательный вид разрешенного использования, допустимый только в качестве дополнительного по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемый совместно с ними.

Соответственно, для каждой территориальной зоны, выделенной на карте градостроительного зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

Главное помнить, что собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости, имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии обязательного соблюдения требований законодательства в отношении обеспечения безопасности.

Пример на практике: существует выбранный Вами для покупки земельный участок, вы знаете, где он находится. Дальнейшая задача - узнать к какой именно территориальной зоне участок относится и как его можно использовать. Например, вы знаете, что участок относится к зоне ПК-1, это "Зона производственно-коммунальных объектов I - II класса вредности". В зоне ПК-1 можно размещать промышленные объекты 1 и 2 класса вредности, деятельность которых связана с высокими уровнями шума, загрязнения, интенсивным движением большегрузного и железнодорожного транспорта. Следующая задача - понять какие именно объекты можно размещать в любом случае, а какие только по согласованию. Следующий шаг выяснить, какие виды разрешенного использования являются основными для этой зоны. В нашем случае:

  • промышленные и коммунально-складские предприятия I - II класса вредности, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта;
  • объекты складского назначения различного профиля;
  • офисы, конторы;
  • гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;
  • станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия.

Предполагаем, что мы хотели построить на выбранном участке - автозаправочную станцию. А значит, мы выясняем, что автозаправочные станции есть в перечне объектов, допустимых к размещению в данной зоне, но только в качестве объектов в условно-разрешенном виде использования. Исходя из вышеперечисленного, мы понимаем, что для строительства АЗС на данной территории нам потребуются дополнительные временные и финансовые затраты, которые могут не привести к успеху, поскольку разрешение на строительство именно АЗС мы не сможем и не получить.

Дальнейшая информационная проработка поможет понять как велики будут эти затраты и риски, что позволит в итоге принять взвешенное решение о покупке или аренде земельного участка.

Напоминаем, что если Вам требуется уточнить к какой территориальной зоне относится выбранный земельный участок и как вы можете его использовать и застраивать - звоните по одному из телефонов, указанных ниже: