Новое в судебной практике в области недвижимости

Обзор судебной практики №3: мать сохраняет за собой право пользования жилым помещением, где проживают ее несовершеннолетние дети.

Мать сохраняет право пользования жилым помещением, где проживают ее несовершеннолетние дети

Право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшей супругой нанимателя жилого помещения, являющейся матерью его несовершеннолетних детей, вселенных в данное жилое помещение в установленном порядке, на срок, который необходим для реализации возложенных на нее законом родительских обязанностей по их воспитанию и содержанию.

После смерти своего супруга гражданка Т. и ее несовершеннолетние дети остались проживать в квартире супруга, где были зарегистрированы по постоянному месту жительства только двое из 3-х несовершеннолетних детей. Сама же гражданка Т. не была зарегистрирована по постоянному месту жительства в данном жилом помещении.

Родственники умершего обратились в суд с иском о признании гражданкой Т. не приобретшей право пользования жилым помещением, а также о выселении ее и несовершеннолетнего ребенка из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения. В свою очередь гражданка Т. обратилась со встречным иском, в котором просила признать за собой право пользования спорным жилым помещением и определить срок проживания в нем до совершеннолетия младшего несовершеннолетнего ребенка.

право пользования жилым помещением

В обоснование своих доводов гражданка Т. указала, что вселилась в данную квартиру с разрешения своего умершего супруга и при согласии его родственников, проживающих совместно в квартире. С момента смерти своего супруга, она самостоятельно несет расходы по содержанию данного жилого помещения и постоянно в нем проживает, поскольку ее дети, имеющие право пользования спорным жилым помещением, не могут самостоятельно реализовывать это право, являясь несовершеннолетними. Кроме того, гражданка Т. не имеет другого, пригодного для проживания жилого помещения, что подтверждается актом обследования жилищных условий.

Решением суда первой инстанции иск родственников о выселении гражданки Т и ее несовершеннолетней дочери был удовлетворен, апелляционная инстанция поддержала это решение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся судебные постановления по следующим основаниям.

Часть 1 ст. 38 Конституции РФ предусматривает, что материнство и детство, а также семья находятся под защитой государства. Одновременно положения ст. 1 Семейного Кодекса РФ определяют, что семейное законодательство исходит из необходимости построения семейных отношений на взаимопомощи и ответственности перед семьей всех ее членов, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи, обеспечения беспрепятственного осуществления членами семьи своих прав и возможности судебной защиты этих прав. Часть 2 ст. 7 Конституции РФ обеспечивает государственную поддержку семьи, материнства, отцовства и детства. Согласно п. 2 ст. 54 СК РФ каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье, насколько это возможно, право знать своих родителей, право на их заботу, право на совместное с ними проживание, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам. Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Родители имеют право и обязаны воспитывать своих детей. Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей. Они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей. Родители имеют преимущественное право на обучение и воспитание своих детей перед всеми другими лицами (п. 1 ст. 63 СК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних детей, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ посчитала, что нижестоящие суды не приняли во внимание положения материального закона в части защиты прав несовершеннолетних детей. Учитывая, что спорная квартира является постоянным и единственным местом жительства несовершеннолетних детей, которые в силу малолетнего возраста лишены возможности самостоятельно определять свое место жительства и не могут проживать без законного представителя, суду надлежало разрешить вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением за гражданкой Т. на определенный срок для реализации возложенных на нее законом родительских обязанностей по воспитанию, содержанию несовершеннолетних детей, осуществлению ежедневной заботы о них, которая невозможна при раздельном проживании. При определении продолжительности срока, на который за гражданкой Т. может быть сохранено право пользования жилым помещением, суду следует исходить из общих положений п. 2 ст. 20 ГК РФ, принципа разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела, учитывая материальное положение данного лица, способность его обеспечить себя иным жилым помещением, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Нотариальное согласие супруга на совершение сделки не требуется.

По данному вопросу было вынесено два Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Для реализации гражданином права на приобретение в собственность земельного участка не требуется нотариально заверенное согласие его супруга

согласие супруга не совершение сделки

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства обратился в департамент имущественных отношений (далее - департамент) с заявлением о приобретении в собственность находящегося у заявителя в аренде земельного участка на основании законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Департамент отказал предпринимателю в предоставлении соответствующей государственной услуги, мотивировав отказ тем, что в нарушение Административного регламента предоставления государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, заявителем не представлено нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки по приобретению земельного участка.

Глава КФХ обратился в арбитражный суд с заявлением о признании этого отказа незаконным и о возложении на департамент обязанности принять решение о предоставлении в собственность предпринимателя указанного земельного участка. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении требований отказано. Суды исходили из того, что предоставление государственных и муниципальных услуг осуществляется в соответствии с административными регламентами, а учитывая, что нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки не значилось в числе приложений к заявлению главы КФХ, оспариваемый отказ не может быть признан незаконным, поскольку соответствует требованиям поименованного регламента, являющегося нормативным правовым актом субъекта РФ.

В свою очередь, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов урегулированы ст. 35 Семейного кодекса РФ. В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Поскольку приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и данная сделка не требует нотариального удостоверения, а также не подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в п. 2 ст. 25 ЗК РФ. Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Таким образом, реализация гражданином права на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых п. 3 ст. 35 СК РФ требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Установленная в административном регламенте обязанность в случае приобретения земельного участка в собственность одним из супругов представить нотариально заверенное согласие супруга вводит дополнительную обязанность для граждан, которая не предусмотрена нормативными правовыми актами, регулирующими оборот земель, а также правовой режим общего имущества супругов и ограничивает оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным. Таким образом, суды необоснованно применили указанное положение административного регламента, противоречащее нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Для заключения договора аренды земельного участка под объектом недвижимости не требуется согласия супруга арендатора

Между Предпринимателем, собственником нежилого помещения, находящегося на неделимом земельном участке, принадлежащем субъекту РФ, и Уполномоченным органом (арендодатель) заключено соглашение о присоединении предпринимателя к договору аренды этого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Регистрирующий орган отказал в регистрации этого договора аренды, сославшись на то, что в представленных документах отсутствует нотариально удостоверенное согласие супруги предпринимателя на совершение указанной сделки или документ, подтверждающий, что предприниматель на момент подписания договора не состоял в браке.

Арендодатель обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании этого отказа незаконным. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении требования отказано. Суды руководствовались п. 3 ст. 35 СК РФ и исходили из того, что получение нотариально удостоверенного согласия супруга необходимо как при совершении сделки по распоряжению недвижимостью, исходя из того, что договор аренды земельного участка, одной из сторон которого является находящийся в браке предприниматель, в силу ст. 131, 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, суды пришли к выводу о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруги предпринимателя на совершение сделки.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и удовлетворила заявленное требование по следующим основаниям. Статьей 35 СК РФ урегулированы отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов. В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Таким образом, из указанной нормы следует, что согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. При заключении предпринимателем спорного договора аренды не происходит распоряжения общим имуществом супругов и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга. Обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, следует из положений ст. 39.20 ЗК РФ, независимо от согласия супруга (супруги). Иное толкование норм ст. 35 СК РФ может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга, что повлечет для него неблагоприятные последствия.

Переход права на объект недвижимости не может быть зарегистрирован без перехода права на земельный участок.

Поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Если арендодатель по договору аренды с правом выкупа недвижимых объектов является собственником земельного участка, на котором расположены такие объекты, или стал им на момент внесения всех арендных (выкупных) платежей, к арендатору переходит право собственности не только на объекты недвижимости, но право на соответствующий земельный участок. При этом презюмируется, что в размер арендных (выкупных) платежей включена стоимость земельного участка, если договором прямо не предусмотрено иное.

Компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа пяти нежилых объектов недвижимости, в соответствии с которым арендодатель передал принадлежащие ему на праве собственности нежилые объекты, расположенные на земельном участке, находящемся у арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования. Договором были предусмотрены обязательства арендодателя в течение срока аренды оформить на себя право собственности на указанный земельный участок и передать его арендатору, а после внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости направить в регистрирующий орган необходимую документацию для оформления права собственности арендатора. Впоследствии компания приобрела в собственность спорный земельный участок и предложила обществу изменить условия договора аренды путем включения в предмет договора земельного участка и его стоимости. Ссылаясь на то, что после внесения полной выкупной стоимости компания не направила документы в регистрирующий орган и уклоняется от исполнения обязанностей по договору аренды, общество обратилось в Арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода к нему права собственности на арендуемые объекты и земельный участок, на котором они расположены.

В свою очередь Арендодатель предъявил арендатору встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, обосновывая свои требования тем, что общество отказалось от предложения внести изменения в договор аренды в части выкупа земельного участка и его цены и не платит за пользование спорным земельным участком.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что общество нарушило свои обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем договор аренды прекращен. Суд также отказал в удовлетворении встречного иска, указывая на то, что объекты недвижимости переданы обществу вместе с земельным участком, на котором они расположены, и плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы по договору. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования общества о регистрации перехода к нему права собственности на спорные объекты недвижимости и удовлетворил иск в этой части, отказав при этом в удовлетворении требования о регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок. Суд исходил из того, что общество надлежащим образом исполнило обязательство по уплате арендных (выкупных) платежей, но в размер выкупной стоимости не была включена стоимость земельного участка, поскольку на момент заключения договора аренды арендодатель не являлся его собственником и не мог им распоряжаться. Суд также указал, что общество после приобретения права собственности на объекты недвижимости будет вправе потребовать от компании заключить с ним договор купли-продажи спорного земельного участка по правилам ст. 445 ГК РФ.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила решение суда первой инстанции, постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. Поскольку на момент внесения последнего выкупного платежа компания стала собственником земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, то она приобрела и соответствующие полномочия по распоряжению этим участком, а у арендатора появилось право требовать от арендодателя осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Кроме того, согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Никоненкова Е. 31.10.2016г.