Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка и объекта недвижимости.


Уменьшение кадастровой стоимости

В практике КФ ПРЕЦЕДЕНТ большую долю судебных процессов занимают дела по изменению кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости.

Напомню, что с 1 января 2015 года налог на недвижимое имущество взимается исходя из кадастровой стоимости таких объектов.

Аналитический материал по вопросам начисления налогов читайте в нашей статье "Способы уменьшить налог на недвижимость в 2016 году"


Процедура уменьшения кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости

  • Процедура изменения кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости начинается с анализа,предоставленных заказчиком документов и информации. Необходимо оценить потенциальный размер снижения кадастровой стоимости и выгоду заказчика от ее уменьшения.
  • Далее необходимо заказать оценки земли или недвижимости. Таковая оценка должна быть утверждена саморегулируемой организацией оценщиков.
  • Административная процедура оспаривания кадастровой стоимости через Межведомственную комиссию - для юридических лиц и ИП она обязательна. В 70% обращений (по нашей внутренней статистике) комиссия отказывает по формальным основаниям.
  • Судебное оспаривание в случае и утверждение рыночной стоимости объектов недвижимости.
  • Далее следует внесение изменений в документы государственного кадастра недвижимости.

Ниже мы привели реальный пример из нашей практики, в котором описали "от и до" процесс оспаривания кадастровой стоимости со стоимостью наших услуг.

Для кого актуальна услуга по уменьшению кадастровой оценки?

Для любого собственника объекта недвижимого имущества и земельного участка, независимо от категории или разрешенного использования.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются:

  • все налоги на недвижимое имущество, как для физических лиц, так и для юридических,
  • арендная плата за муниципальное или государственное недвижимое имущество,
  • выкупная цена земли и объектов недвижимости.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость земли или объектов недвижимости?

  1. Выбудете платить налог на имущество в меньшем размере.
  2. Налог на доходы при продаже недвижимости может быть снижен или равняться нулю.
  3. Вам придется заплатить меньшую выкупную цену или вы экономите на аренде муниципальной или государственной земли и недвижимости.

ВАЖНО: Напомню, что выкупная цена земельного участка под зданием, строением, сооружением рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой цены.На текущий момент, этот процент менее 30 % (в зависимости от категории), а с 2018 года выкупная цена будет составлять 100% кадастровой цены.

С какого момента уменьшается кадастровая стоимость?

Напомним, что закон говорит нам, что начиная с 22.07.2014, то есть с момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление опересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Так что имеет смысл начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости своего объекта недвижимости или земельного участка как можно раньше!

Реальный пример из практики по уменьшению кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 45284 м.кв. в одном из районов Нижегородской области составила 49 млн. рублей. Была подготовлена оценка независимого эксперта о рыночной стоимости участка на дату внесения сведений о кадастровой стоимости. Такая оценка приблизительно в 4 раза отличалась в сторону уменьшения от кадастровой стоимости земли и нарушала права Заказчика как плательщика земельного налога.

В результате было принято решение об изменении кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

Спустя несколько месяцев заказчик получил решение суда об установлении рыночной стоимости земельного участка и обязании органов кадастрового учета внести соответствующие изменения.

В результате судебного обжалования кадастровой оценки земельного участка, оценочная стоимость земельного участка сократилась с 49 984 932 рублей до 12 543 700 рублей, то есть в 4 раза! Соответственно снизилось и налоговое бремя заказчика.

Краткая калькуляция расходов Заказчика:

  • Расходы на оценку (20 000 - 25 000 рублей)
  • Расходы на экспертизу оценки (около 15 000 рублей)
  • Расходы на юристов (50 000 рублей).

Срок: около 6 месяцев.