Изменения законодательства в 2018 году. Часть 3. Недвижимость.

Итак, давайте рассмотрим, что приготовил нам 2017 год в части изменений законодательства, вступившего в силу либо в конце 2017 года либо вступающего в силу в 2018 году.

Ипотека. Электронная закладная.

25 ноября 2017 года Президент РФ подписал Федеральный закон №328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вводит в оборот электронную ипотечную закладную. Электронная закладная начнет использоваться с 01.07.2018г.

Сейчас закладная по ипотеке используется только в бумажной форме. Введение электронной закладной создаст условия для перехода на полностью электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку. Переход к электронному документообороту сократит расходы банков на всех стадиях: от выдачи до обслуживания ипотечного кредита. Это будет способствовать дальнейшему снижению ставок по ипотечным кредитам для граждан.

Электронная закладная будет заверяться квалифицированной электронной подписью госрегистратора. Ожидать выдачи документа залогодержателю в таком случае придется не более одного дня. Изменения к законодательству подробно регламентируют порядок выдачи и хранения электронной закладной, учет прав на нее, внесение в нее изменений при необходимости.

Решать какую форму закладной – бумажную или электронную – будут стороны договора об ипотеке.

Долевое участие в строительстве.

Планируемые изменения Закона 214-фз.

Внесен на рассмотрение проект N 322981-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 24.01.2018).

В первом чтении данный законопроект принят с поправкам, в том числе:

  • расширяются полномочия Правительства РФ, касающиеся единой информационной системы жилищного строительства, в том числе в части установления функциональных требований к этой системе, корректируются сведения, размещаемые в данной системе застройщиками, органом регистрации прав, устанавливается перечень сведений, размещаемых в системе органами государственной власти субъектов РФ, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора;
  • устанавливается процедура взаимодействия контролирующих органов, "Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" и застройщиков в единой информационной системе жилищного строительства;
  • определяется, что привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается только жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральным законом, регулирующим деятельность таких кооперативов;
  • предусматривается, что право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, соответствующий нормативам финансовой устойчивости его деятельности;
  • расширяется перечень информации, которую застройщик размещает на официальном сайте в отношении каждого многоквартирного дома в электронном виде (включаются, в том числе, градостроительный план земельного участка и документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика);
  • уточняются требования к лицам, которые не могут являться руководителем застройщика или его главным бухгалтером;
  • расширяется перечень информации о застройщике в части, касающейся структуры учредителей (участников) и бенефициарных владельцев застройщика;
  • предусматривается, что лицо, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные гражданам - участникам долевого строительства;
  • расширяются основания для приостановления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав (в том числе в случае если застройщиком не исполнены обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства и др.).

Изменения в Закон 214-фз , вступающие в силу в 01.07.2018г.

Изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

1. Требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года:

  • Застройщик – только хозяйственное общество.
  • Опыт работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3х лет.
  • Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. многоквартирных домов.
  • В наименовании должны быть слова «специализированный застройщик».
  • Обязательна экспертиза проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве .
    • Ограничительное условие «Один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.
    • Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. При этом отменяется требование о величине уставного капитала.
    • Собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.
    • Установлено требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
    • Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.
    • Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Застройщик не может предоставлять займы и ссуды. Застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.
    • Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.
    • Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.
    • Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации.
    • Застройщик не может свершать иные сделки не связанные с осуществлением долевого строительства.

2. Требования к органам управления застройщика и его участникам.

  • Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.
  • Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.
  • Вводится понятие уполномоченного банка, должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.
  • Использование (копирование, распространение, перепечатывание) материалов сайта возможно только при наличии ссылки на первоисточникЗастройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

3. Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками - теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ) .

Нормы о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства действуют уже с осени 2017 года.

4. Повышение информационной открытости застройщика.

  • На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Эту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.
  • В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.

5. Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01.07. 2018 года.

  • Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства.
  • Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства.
  • В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

Дачная амнистия закончилась или нет?

Для земельных участков, подпадающих под действие закона о "дачной амнистии", "дачная амнистия" бессрочна. (По информационному письму Управления Росреестра по Челябинской области от 12.12.2017г. «Заканчивается ли «дачная амнистия» 1 марта 2018 года?)

  • Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", больше известный как закон о "дачной амнистии", за эти годы претерпел нескольких изменений. Одно из них касается объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и состоит в том, что поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на них в упрощенном порядке, то есть без получения разрешения на ввод в эксплуатацию, можно только до 1 марта 2018 года.

Пока кадастровый учет и регистрация прав проводится на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство и технического плана объекта ИЖС, подготовленного кадастровым инженером в результате выполнения кадастровых работ. Технический план до марта 2018г. может быть подготовлен и на основании составленной правообладателем объекта недвижимости декларации, тогда как после нее основанием для подготовки технического плана будет только разрешение на ввод объекта.

  • Для земельных участков, подпадающих под действие 93-ФЗ, "дачная амнистия" бессрочна. Это касается земельных участков, предоставленных до 30.10.2001года, т.е. до вступления в действие Земельного кодекса РФ, для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, огородничества, садоводства. Для регистрации права собственности на них потребуется акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении гражданину участка или акт (свидетельство) органа государственной власти о праве гражданина на участок.

Что же касается построенных на указанных земельных участках дачных или садовых домиков, равно как и иных мелких построек, то с 1 января 2017 года был отменен ранее действующий порядок, когда государственная регистрация прав и последующий государственный кадастровый учет в отношении них проводились на основании декларации, заполняемой правообладателем объекта недвижимости. Теперь для этих целей нужен технический план объекта. В связи с тем, что для возведения садовый и дачных домиков не требуется разрешение на строительство, кадастровый инженер осуществляет подготовку технического плана на основании декларации.

Никоненкова Е.В. 29.01.2018г.