Что нужно знать о купле-продаже (дарении)?

Независимо от того, сколько у человека насчитывается домов, заводов и пароходов, каждый хоть раз сталкивался с необходимостью продажи своего имущества. Вокруг продажи недвижимости ходят легенды. Вот основные из них: это сложно, это дорого, это может сделать только специалист, разоришься на налогах, оформить может только нотариус и т.п.

Между тем, страхи вокруг этого сильно преувеличены. В принципе заняться этим можно самостоятельно. Особенностям такой процедуры и посвящена данная статья.

Что можно продать (подарить)

В нашей статье речь идет о недвижимости, то есть о: гаражах, садовых участках, квартирах, дачах, домах, любых земельных участках...

Как это сделать.

Для начала найти покупателя. Для этого можно либо нанять риэлтера, либо заняться поиском самостоятельно. В последнем случае рекомендуем пользоваться как электронными источниками информации (различные специализированные сайты в сети Internet, содержащие объявления о купле-продаже недвижимости), так и печатными изданиями. Ключевой вопрос который волнует большинство людей, как оформить куплю-продажу: что лучше и безопаснее, что делать, если продаем или дарим родственнику.

Начнем с азов. Любой объект недвижимости можно отчуждать различными способами:

продать, заключив договор купли-продажи, здесь все понятно: продавец передает недвижимость, покупатель - деньги;
подарить, составив договор дарения или как это принято называть у нас в народе "дарственную": даритель передает объект недвижимости одаряемому бесплатно;
поменять: один объект недвижимости меняется на другой, равноценный или с доплатой.

В обычной практике наиболее распространены первые два договора - купли-продажи и дарения.

С юридической точки зрения особой разницы между куплей-продажей и дарением нет: и в том и в другом случае недвижимость переходит в собственность другого лица, о чем делается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а новый собственник получает свидетельство о праве собственности на недвижимость.
Единственный нюанс - даритель (тот кто передает объект недвижимости) в исключительных случаях может отменить свой дар; закон называет следующие случаи:

даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

С другой стороны, как мы уже выяснили ранее, дарение - сделка безвозмездная, поэтому чаще всего дарение оформляется между родственниками, а купля-продажа между людьми незнакомыми. Итак, основное отличие купли-продажи от дарения - это возмездность, то есть необходимость передать денежное возмещение за приобретаемую недвижимость.

Отметим, что на практике фактическим покупателям нередко предлагают заключить договор дарения для "экономии на налогах", заключать такой договор или нет - решать покупателю. Стоит помнить о двух вещах:

если объект недвижимости придется вернуть, то вернуть фактически отданные за него деньги будет сложнее, чем если бы был заключен договор купли-продажи (кстати, советуем деньги в случае с "подменой" купли-продажи на дарение передавать по расписке, в которой четко будет указано за что деньги отдаются на самом деле, то есть, например, за квартиру по адресу... и т.п.);
как уже говорилось выше, даритель в некоторых случаях может вернуть свой дар, перечень таких "случаев" надо знать и не допускать их появления.

Как оформить

Бытуют различные мнения относительно того кто, где и как должен составлять/заверять/регистрировать договоры дарения или купли-продажи недвижимости. Большинство из них ошибочно. Как же это происходит на самом деле?

Договор купли-продажи недвижимости, равно как и договор дарения, можно составить самому или в любой юридической конторе. Особое внимание обращаем на то, что нотариус здесь не нужен! От того, что подобный договор будет составлен или заверен нотариусом большей твердости или юридической силы он не приобретет.

Для составления договора необходимы:

паспортные данные продавца и покупателя (дарителя и одаряемого, соответственно);
свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (если свидетельства нет, его необходимо предварительно получить);
кадастровый паспорт объекта недвижимости (кадастровый план земельного участка).

Регистрация

После того, как договор составлен его необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе (ФРС) соответствующего района города или области по месту нахождения недвижимого имущества.

Для регистрации договора необходимо приложить следующие документы:

заявление о государственной регистрации составляется в единственном экземпляре - подлиннике и подписывается заявителем (составляется регистратором-работником ФРС);
сам договор купли - продажи или дарения: 3 (три) экземпляра на один объект недвижимости (для продавца, для покупателя и для регистратора), при наличии нескольких объектов в одном договоре (например, одновременно продаются или дарятся и дом и земельный участок) для регистратора делается соответствующее количество экземпляров;
акт приема - передачи объекта недвижимости (при дарении на регистрацию не подается). Количество соответствует количеству экземпляров договоров;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости, т.е. те на основании которых приобреталось право собственности лица, отчуждающего недвижимость (подлинники и нотариальные копии); чаще всего к таким документам относятся: договор купли-продажи; договор дарения; свидетельство о праве на наследство; решение суда, устанавливающее право собственности на недвижимость за продавцом; распоряжения или постановления органов государственной или муниципальной власти;
свидетельство о праве собственности (подлинник для предъявления регистратору);
доверенность на подачу документов в том случае, если сдает документы не сам продавец или не сам покупатель (при необходимости); доверенность должна быть нотариально удостоверена;
в случае продажи или дарения квартиры и жилого дома представляются документы, подтверждающие количество зарегистрированных по постоянному месту жительства лиц (выписка из лицевого счета или справка); срок "свежести" такой выписки должен составлять не более 3-х рабочих дней;
также для объектов недвижимости представляются кадастровые документы: кадастровые паспорта для квартир, жилых домов и иных помещений (строений, сооружений), кадастровые планы для земельных участков;
при наличии иных лиц имеющих права на данную недвижимость (например, супруг продавца) требуется нотариальное согласие на переход права собственности; при отсутствии таких лиц требуется заявление об отсутствии лиц имеющих права на отчуждаемую недвижимость;
квитанция об оплате госпошлины;

Возможны иные документы в зависимости от специфики объектов. Все документы представляются в подлинниках и копиях. В течение одного месяца с момента сдачи документов, произойдет регистрация, окончанием которой будет являться получение свидетельства на нового собственника недвижимости.

Сроки

В какой срок можно совершить куплю-продажу или дарение недвижимости? Приблизительный подсчет таков:

1 день на составление договора;
30 дней на государственную регистрацию перехода права собственности;
время для сбора документов, необходимых для регистрации договора, о которых говорилось выше.

Желаете быть твердо уверены в совершаемой сделке? Ищите гарантии максимальной защиты при купле-продаже? Юридическое сопровождение сделки - простой и надежный вариант защиты Ваших денег.

Что мы включаем в услугу "сопровождение купли-продажи":

переговоры (в том числе выездная встреча с продавцом или покупателем);
составление или корректировка всех необходимых для сделки купли-продажи документов;
анализ существующей документации продавца, правовой ситуации в целом;
сбор и подача на государственную регистрацию перехода права собственности необходимого пакета документов;
получение свидетельства о собственности на имя нашего Заказчика;
консультация по налогообложению;

Что нужно знать о купле-продаже или дарении?