Что посоветовать разным категориям покупателей загородной недвижимости!
27 августа 2015 г. Газетой "Полезная Площадь" проведен Круглый стол, основной темой которого стала покупка загородной недвижимости в период кризиса. Директор Консалтинговой фирмы "ПРЕЦЕДЕНТ" Никоненкова Елена рассказала о практике своей компании.
Заказчиков, приобретающих загородную недвижимость в настоящее время, можно разделить на несколько категорий.
Первая - это те, кто испытывает затруднения с финансами, так называемый сегмент эконом-минус. Эти клиенты меняют городскую квартиру на жилье за городом, желая одновременно сэкономить и улучшить качество своей жизни. Зачастую это улучшение надуманное и фантазийное, но, тем не менее, это самая многочисленная категория (порядка 90% от общего числа покупателей). Таким клиентам при выборе загородной недвижимости мы рекомендуем обратить особое внимание на несколько составляющих:
- Правоустанавливающие документы (правообладание, ограничение прав третьих лиц, в том числе прав застройщика, связанных с кредитованием в банках и т.д.).
- Ценовая составляющая. Какую инфраструктуру получит гражданин при покупке той или иной загородной недвижимости, сколько нужно будет платить за нее, как часто, на каких условиях, какие бытовые услуги будут присутствовать в его жизни после покупки. Взять, в частности, казалось бы, такую мелочь, как продуктовая лавка - небольшой магазинчик, где можно приобрести продукты и товары первой необходимости. Они есть далеко не во всех проектах коттеджной застройки. И стоит трижды посчитать, во сколько вам будет обходиться поездка за хлебом каждый день, если такой магазин отсутствует.
Вторая категория покупателей - это граждане, на которых кризис сказался не сильно. Их порядка 7% от общего числа покупателей. Они готовы приобретать дорогое загородное жилье. Их внимание мы обращаем, прежде всего, на то, что это - покупка на долгие годы. И не факт, что приобретенный сейчас объект удастся продать по прежней стоимости спустя какое-то время, ведь каждый исходит из личных предпочтений при строительстве загородного дома, и то, что хорошо для одного, неприемлемо для другого. Кроме того, в кризис дорогая загородная недвижимость продается с трудом. Так вот, данным клиентам мы разъясняем, что их должно, прежде всего, устраивать месторасположение, не должно быть проблем и с использованием приобретенного участка. Если говорить конкретно о доме, то это не должно быть садовое товарищество, как минимум - дачное строительство, которое позволяет строить именно жилой дом. Если говорить об участке, то он должен быть с развитой инфраструктурой, а не просто клочком земли в поле. И на нем должна быть возможность провести коммуникации, причем по разумным ценам.
Третья, самая малочисленная категория (около 3%) - это инвесторы, которые хотят сохранить средства. Для них главное - ликвидность недвижимости. Фактически должна быть уверенность, что цена участка, как минимум, не снизится. Следовательно, для таких клиентов самое главное - иметь представление о перспективах развития данной территории.
Девелоперы разделились
Я не предполагаю, что рынок загородной недвижимости сильно упадет. Девелоперы разделятся, и это уже происходит, на две категории: устойчивые застройщики и те, кто пытается сбыть неликвид. Именно последние делают упор на акции. При осмотре таких проектов мы часто видим, что нет даже попыток создать инфраструктуру, а это создает опасности для покупателей, связанные с "заморозкой" строительства и развития территории. Устойчивые же застройщики, невзирая на все трудности, развивают свои проекты.
Законы ужесточаются
Сейчас законодатели ищут способы пополнить бюджет. Для этого в жизнь проводятся разного рода акты: много изменения в плане регистрации недвижимости, немало изменений внесено в ГК. Еще более меняется налогообложение. Чтобы увеличить налоговые поступления, увеличивается кадастровая стоимость, размеры налоговых отчислений. А еще есть такая мера, как увеличение количества земельных участков. Например, сейчас проводится принудительная процедура межевания земли.Внесена и такая законодательная инициатива, как увеличение ставки налога на недвижимости в том случае, если участок не используется по целевому назначению, вплоть до 1,5%. Например, участок предназначен под ИЖС, а дом собственник строить не спешит. В этом случае налоговые отчисления будут возрастать. Пока этот закон не принят, но вероятность этого весьма велика.
