Недобросовестный Застройщик:
как "раскусить"?

Один из популярных сайтов по недвижимости выделил несколько признаков, по которым можно вычислить Застройщика, с которым не стоит иметь дело потенциальным покупателям новостроек. Директор консалтинговой фирмы "Прецедент" Елена Никоненкова дала комментарий Редакции «Полезная Площадь» по поводу критериев неблагонадежности Застройщиков.

5 признаков недобросовестного застройщика, которые необходимо учесть при покупке жилья: подозрительно низкие цены, заброшенный сайт, плохая репутация, обещания вместо документов, договор с подтекстом.

Безусловно, перечисленные признаки характеризуют, особенно в совокупности могут характеризовать Застройщика как неблагонадежного..

Однако, если разобраться:

1. Подозрительно низкие цены. Застройщик может быть вынужден снижать цены на жилье,если у него должной финансовой "подушки". Спрос упал, а текущие расходы на стройку нужно нести (аренда, кредиты, зарплаты и т.п.) и если нет финансового запаса, то Застройщик принимает решение либо замораживать либо кредитоваться (привлекать инвесторов) либо снижать цены. Следовательно, прежде чем вешать ярлык "неблагонадежный" на снижающего цены застройщика, необходимо посмотреть на него в комплексе - длительность на рынке, проекты, репутация и т.п. Естественно, речь не идет о чрезвычайно низких ценах - ниже среднерыночных для аналогичных объектов более чем на 20%. (в среднем себестоимость жилья около 60 % от цены, но этот критерий изменяется в зависимости от стадии строительства и дополнительной нагрузки Застройщика, такой как кредиты). Очевидно, что продавать себе в убыток Застройщик не будет - здесь логичнее замораживать стройку.
2. Заброшенный сайт, несомненно, характеризует Застройщика не с лучшей стороны. Однако, необходимо покопаться и прикинуть с какого момента сайт стал неинформативным (даты новостей, проекты, статьи, фотографии), возможно Застройщик просто снизил затраты на персонал и ресурсы. Более того, не следует забывать, что застройщик, намеренный любым способом получить "быстрых" денег, как раз и будет вкладываться в рекламные предложения, в т.ч. и сайт, чтобы привлечь покупателей.
3. Плохую репутацию сложно чем- то оправдать, довод о происках конкурентов здесь не сработает. Однако при субъективной оценке необходимо также тщательно изучить историю вопроса. Посмотреть на сделанные проекты и ознакомиться с судебной историей данногоюрлица и аффилированных к нему лиц (дочерних компаний, взаимосвязанных компаний, имеющих одних и тех же участников, компаний близких родственников и т.д.). Так же имеет смысл почитать форумы собственников жилья, однако, я рекомендую критически подойти к озвученным там мнениям. Человек редко пишет отзыв, если всем доволен, а еще люди эмоциональны по- разному, что и сказывается на субъективном восприятии одинаковой по сути ситуации. Более того, необходимо учесть современные технологии, позволяющие отслеживать информацию и вносить в нее изменения или удалять. Возможным вариантом могло бы стать общение, как с довольными, так и с недовольными форумчанами на предмет выяснения подробностей.
4. Отсутствие документов. Документы должны быть! И не просто документы, а легитимные документы, т.е. позволяющие строить и продавать. Любое сомнение в документах застройщика должно настораживать покупателя. Несомненно, необходимо привлекать специалиста, обладающего знанием тонкостей градостроительного законодательства в частности и общегражданского в целом. Ведь иногда потенциального покупателя заваливают документацией и ему кажется, что у застройщика все хорошо - есть и разрешение на строительство и проектная документация и какие - то права на землю. Однако на внешней надежностью может скрываться проблема - с правами на землю, с истекшим сроком с изменениями проектной документации "по ходу строительства".
5. "Договор с подтекстом". Конечно, в договор, содержащий вроде бы правильные положения о предмете, стоимости, сроках и так далее, можно включить пункты конкретизирующие основанные положения, что в итоге придаст им другой смысл или же какие - то дополнительные обязанности покупателя. Такие положения, могут включать Застройщики, независимо от степени их надежности.

Исходя из многолетней практики, можно сделать вывод, что самый верный критерий это "комплексность и общение". Общение с покупателем и стиль ответов на "сложные вопросы", а также решение противоречий - разногласий по договору, вопросов по документации и т.п. Обратите внимание, насколько охотно банки кредитуют под данный объект - ведь кредитные специалисты также смотрят на все те же критерии и банк (пусть и в меньшей степени), но тоже рискует деньгами. Привлеките, для отсмотра документов и общения с Застройщиком грамотного юриста и наблюдайте как охотно Застройщик "раскрывает свои карты" - насколько он готов показать свои документы, ход ведения строительных работ, обсудить спорные пункты договора.