Новое в части нотариального заверения сделок с недвижимостью

02 июня 2016 года принят Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в статью 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Что нового о сделках по продаже долевого имущества?

До вступления в силу Закона №172-фз нотариальному удостоверению подлежали сделки с отчуждением прав на доли в объекте недвижимости исключительно посторонним лицам, т.е. не являвшимися ранее участниками данной долевой собственности. Точной трактовки кто есть «постороннее лицо» закон не содержит, однако, из смысла ст. 250 Гражданского Кодекса РФ и описанного там понятия «преимущественного права», можно сделать следующий вывод - под «посторонним лицом» законодатель понимает не наличие или отсутствие родственных связей, а именно, отсутствие прав долевой собственности на данный объект недвижимости.

Таким образом, законодатель уже с начала 2016года внес изменения в закон о регистрации, которым намеривался «отдать» под нотариальное удостоверение ВСЕ сделки с долевым имуществом. Однако, в силу не ясности формулировки, сделки, направленные на отчуждение своих долей всеми участниками одновременно не заверялись нотариусом.

На текущий момент, пункт 1 ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним звучит следующим образом:

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. 

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

2. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.

3. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

4. Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд.

На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом кроме необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом документов представляются:

• выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (далее - Федеральный закон "Об инвестиционных фондах") порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию;
• лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);
• правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом "Об инвестиционных фондах".

Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.

При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров, принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).»

Исходя из действующего текста ст. 24 Закона о регистрации, ВСЕ сделки с долевым имуществом (возмездного и безвозмездного отчуждения) подлежат нотариальному удостоверению, независимо от того, отчуждаются ли все доли одновременно или нет, а также независимо от того, отчуждается доли постороннему лицу или иному участнику долевой собственности. Единственное послабление для участников долевой собственности при совершении сделки между собой это возможность не уведомлять остальных участников долевой собственности.

Федеральный закон №172-фз в части изменений в ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вступает в силу со дня его официального опубликования. Закон №172-фз опубликован на официальном интернет-портале правовой информации и в Российской газете №6989 от 06.06.2016г.

06.06.2016г.Никоненкова Е.В.