Ипотека в условиях кризиса

Что делать в ситуации, если доход так снизился, что платить кредит стало затруднительно или невозможно?

К концу 2014 года обстановка с кредитами, особенно валютными, накалилась до предела, становясь все более революционной - верхи (банки) не хотят давать отсрочки, низы (плательщики) не могут выплачивать проценты и тело долга, поскольку многие потеряли работу, стоимость жизни возросла и т.п. К началу 2015г. 25% валютных заемщиков уже не могли обслуживать свой кредит. Примерно треть из них - это семьи с двумя и более детьми.

ПРИМЕР: В конце 2011 года заемщик взял ипотечный кредит в размере 1,5 млн. рублей под 15% годовых на 15 лет.
Ежемесячная выплата составляет 21 тыс. рублей. В конце 2013 года, когда от тела кредита (т.е. большая часть % погашалась в 1 год) осталось 1,447 млн. рублей, заемщик рефинансировал его в доллары под 10% сроком на 13 лет. Ежемесячный платеж составил 505 долларов или 16,7 тыс. рублей (по курсу к. 2013 года).
Уже к концу 2014 года платеж из-за роста курса составлял почти 33 тыс. рублей. Даже если его рефинансировать опять в рубли по льготному курсу 14,9%, то платеж составит более 38 тыс. рублей (и то срок кредита придется растянуть до 15 лет, то есть смириться с тем, что ипотека суммарно удлинится до 18 лет).

Как государство решает проблему ипотечного кредитования?

29 декабря 2014 подготовлены и внесены изменения в закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", касающиеся, по существу, запрета на выдачу ипотеки в валюте. Уже в январе 2015 года Центральный банк России начинает разрабатывать рекомендации для банков по условиям реструктуризации ипотечных кредитов, выданных в валюте. Многие банки сами предлагают льготные ставки валютных кредитов. А 16 января 2015 года внесен законопроект о реструктуризации валютных кредитов, который предполагает пересчет по курсу на дату заключения кредитного договора и по ставке 12,2%.

Однако, весной 2015 года Госдума отклоняет законопроект о реструктуризации в рубли обязательств по ипотечным кредитным договорам в валюте. Наши законодатели посчитали, что в каждом конкретном случае решение о проведении реструктуризации должно приниматься банком самостоятельно с учетом анализа финансового состояния заемщиков, наличия у них жилья и т.п. Равно как и отклоняется законопроект о внесении изменений в Закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о запрете выдачи ипотеки в валюте.

Таким образом, законодатель решил, что помощь одной категории заемщиков будет несправедливой и принял государственную программу поддержки заемщиков в сложной финансовой ситуации. 20 апреля 2015г. Постановлением Правительства РФ утверждена программа помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным займам.

На реструктуризацию ипотечных кредитов, снижение ставок и прощение части долга смогут рассчитывать 12 категорий россиян, оказавшихся из-за кризиса в тяжелой финансовой ситуации. Процентная ставка по реструктурируем рублевым кредитам будет снижаться до 12% годовых, при этом кредитор дает заемщику кредитные каникулы на 6-12 месяцев. Кроме того, размер ежемесячного платежа уменьшается так, чтобы общая сумма экономии составила не менее 200 тыс. руб. Валютные же кредиты должны быть в рамках этой программы переведены в рублевые.

Кому будет предоставлена помощь в рамках программы и возможность реструктуризации кредита?

Помощь получают следующие категории граждан:

участники льготных госпрограмм по покупке жилья;
семьи, имеющие двух несовершеннолетних детей и более;
семьи, имеющие одного ребёнка и более, при этом возраст каждого из супругов либо одного - родителя не превышает 35 лет;
ветераны боевых действий;
инвалиды;
научные работники;
госслужащие;
работники местного самоуправления;
работники здравоохранения, культуры, образования и соцзащиты;
работники оборонно-промышленного комплекса;
работники градообразующей организации;
работники инновационной промышленности.

Кто может получить помощь в рамках программы помощи заемщикам?

Получить помощь смогут те, чьи доходы снизились за последние три месяца более чем на 30% и после уплаты ипотечного платежа у них остается меньше полутора прожиточных минимума на человека. Под семьей при этом понимается сам заемщик, его супруг или супруга и проживающие совместно с ним несовершеннолетние дети. Так же есть еще ряд дополнительных требований предъявляется к самому ипотечному кредиту, а также квартире или дому, купленному в кредит.

В частности:

Ипотечная квартира должна быть единственным жильём (точнее, иметь доли в других квартирах заёмщик и члены его семьи могут, но не больше 50% в сумме).
Квартира должна быть эконом-класса, её стоимость не должна превышать среднюю в регионе более чем на 60%. Заёмщики, которые приобрели жилплощадь стоимостью больше 300 тысяч рублей за кв.м, помощи от государства не получат.
Купленное в ипотеку жильё не должно находиться под арестом, в отношении него не должно быть судебного спора о праве собственности, и на него не должен быть установлен запрет на совершение регистрационных действий.
Метраж ипотечной квартиры на каждого члена семьи не должен превышать:
- в квартирах:
  - 50 кв. метров - для одиноко проживающих;
  - 35 кв. метров - для 2 человек;
  - 30 кв. метров - для 3 и более человек, но не более 100 кв. метров;
- в жилых домах:
  - 70 кв. метров - для одиноко проживающих;
  - 60 кв. метров - для 2 человек;
  - 50 кв. метров - для 3 и более человек, но не более 150 кв. метров.
Реструктуризации в рамках правительственной программы подлежат только ипотечные кредиты, выданные не позднее 1 января 2015 года. При этом платежи по ним не должны быть просрочены более чем на 120 дней.

Предельная сумма возмещения по каждому ипотечному жилищному кредиту составляет не более 200 тыс. рублей. Так же Банк снижает ставку по кредиту до 12% и даёт отсрочку по уплате основного долга, а государство выплачивает банку-кредитору за заёмщика половину всех процентов. Для заёмщика, воспользовавшегося субсидией, ежемесячный платёж снизится в среднем в 2,5 раза на ближайший от момента реструктуризации год.

Для того, чтобы получить субсидию следует обратиться в банки-кредиторы с заявлением и необходимым набором документов, а именно:

сведениями о снижении среднемесячного дохода за последние 3 месяца,
сведениями о предмете ипотеки,
сведениями отсутствии о признании должника-банкротом и введении реструктуризации его долгов.

Банкам же убытки будет возмещаться за счет средств Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в сумме до 200 тыс. руб. по каждому реструктурированному ипотечному кредиту, на что АИЖК из федерального бюджета дополнительно выделено 4,5 млрд руб.

Компенсации АИЖК, на наш взгляд , хватит, чтобы перекрыть банкам убытки от реструктуризации валютной ипотеки в 2015 году, однако, по сути проблема решена не будет. Курсы доллара и евро не вернутся на докризисный уровень, а, следовательно, просрочка по валютной ипотеке, скорее всего, продолжит расти. Согласно опубликованным данным ЦБ, на 1 марта 2015 года по ипотеке в иностранной валюте граждане просрочили платежи на сумму 18,9 млрд руб. Если данное Постановление вообще считать рабочим.

Первое, что привлекает внимание в условиях программы, - жесткие правила получения помощи. Критериям должны соответствовать сам кредит, тип жилья и личная финансовая ситуация, в которой заемщик оказался в результате кризиса.

Например, доход на каждого члена семьи должен быть ниже полутора прожиточных минимумов по региону за вычетом платежа по кредиту. Согласно Постановлению Правительства Нижегородской области от 21.04.2015г. №230 величина прожиточного минимума по Нижегородской области за I квартал 2015 года в расчете на душу населения 9100 рублей в общем, и в частности - для трудоспособного населения - 9765 рублей. Т.е. при ипотечном платеже 20 000 рублей, совокупный доход семьи из 2х человек не должен быть больше 50 000руб. Во - вторых, площадь квартиры, где живет два человека, не должна превышать 70 кв. м. Такие критерии уже на начальном этапе отсеивают много заемщиков. Однако для Нижегородской области такие критерии не так страшны как для Москвы и Санкт-Петербурга. Самым, на мой взгляд, несправедливым критерием является возраст не старше 35 лет.

Как получить помощь от банка?

С 27 апреля 2015г. в АИЖК заработала "горячая линия" для ипотечных заемщиков, попавших в сложную финансовую ситуацию и на своем сайте АИЖК рапортовало, что работа по подписанию соглашений с банками начата и заемщики могут обращаться в своим банки и заявлениями о реструктуризации кредитов.

Однако только в июле 2015 ВТБ24 и АИЖК подписали соглашение по участию в государственной программе помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, попавших в сложную финансовую ситуацию. Первые выплаты по государственной программе помощи ипотечным заемщикам должны были начаться 1 июня, но не начались..

Жесткие критерии отбора - не единственный недостаток программы. Даже те, кто удовлетворил всем необходимым условиям, вероятно не получат обещанной помощи.

Схема работы должна быть такая:

сначала заемщик, который не в состоянии платить по кредиту, обращается в банк-кредитор;
банк, в свою очередь, принимает решение о реструктуризации кредита. И только проведя ее по факту, банк может обратиться в АИЖК с заявлением о возмещении убытков;
АИЖК уже в течение 20-30 дней проверяет, подходит ли клиент банка под условия программы и верно ли банк рассчитал сумму понесенных убытков;
если все в порядке, то АИЖК должно возместить банку недополученные доходы по кредиту, но не более 50% суммы ежемесячных платежей заемщика (на срок от 6 до 12 месяцев) либо 50% убытка, который банк понес из-за перевода валютного кредита в рубли. При этом максимальная сумма, которую банку могут возместить по одному кредиту только 200 тыс. руб.

Механизм не работает, банки не готовы идти на риски реструктуризации из-за небольшой компенсации (лишь вероятной к получению) в 200 тыс.рублей. Банки подписывают соглашения на добровольных началах и убытки от потери процентов им абсолютно не выгодны, все это приводит к тому, что заемщики, имеющие право на такую помощь ее не получают.

Как заявила Председатель Счетной палаты России Татьяна Голикова к 1 октября 2015 г. АИЖК реструктурировало всего один ипотечный кредит, а сумма возмещения составила 200 тысяч рублей. Правительство России приняло программу помощи ипотечным заемщикам в апреле 2015 года. Она предусматривала докапитализацию АИЖК в размере 4,5 миллиарда рублей. По факту деньги были перечислены на счет корпорации только 8 октября 2015г.

Робкая надежда на судебное решение проблемы по валютным кредитам не оправдала себя. Напомню, что 4 февраля 2015 года Пушкинский городской суд Московской области вынес решение в пользу заемщицы по валютному кредиту и обязал ВТБ 24 пересчитать выданный ей ипотечный кредит по курсу не выше 24 рублей за доллар. Также Суд решил обязать банк пересчитать уже проведенные платежи за весь период, когда они превышали курс, "установленный на день заключения договора, - 23,51 рубля за 1 у. е., и зачислить сумму неосновательного обогащения в счет погашения оставшейся части долга". Данное решение суд обосновал тем, что потребитель не мог предвидеть рост ежемесячного платежа, который почти втрое превысил его доход, иначе сделка была бы кабальной и ничтожной. А банк, указал судья, нарушил закон "О защите прав потребителей", по которому информация о кредите должна содержать цену в рублях. 29 июня 2015 г Московский областной суд отменил решение Пушкинского городского суда по делу № 2-878/2015.

Что же в итоге делать Заемщику?

На мой взгляд, есть несколько вариантов решения.

Первоначально, заемщику необходимо внимательно ознакомиться со своим кредитным договором и сопутствующими документами - многие банки настаивают на страховании рисков Заемщиков от утраты заработка - потеря работы, как правило, является страховым случаем.
Затем необходимо внимательно ознакомиться в условиями реструктуризации долга, предоставляемых банками - на сегодняшний день 51 банк подписал соглашение с АИЖК об участии в программе помощи заемщикам.
В случае, если банк - кредитор (подписавший соглашение с АИЖК) отказывает Вам в предоставлении реструктуризации или необоснованно затягивает процедуру, хотя вы имеете право на таковую помощь (все же кредитные каникулы вполне могут позволить семье заемщика "встать на ноги"), не стесняйтесь обратиться в суд! Да, с иском о признании за Вами права на реструктуризацию долга по кредиту и обязании банка - кредитора совершить действия, предусмотренные Постановлением Правительства №373.
В случае, если вы не подходите под условия Программы помощи, надо понимать, что реструктуризация будет являться правом банка, а не обязанностью. Следовательно, требовать от банка кредитных каникул не получится, а только просить.

Не стоит бояться общения с банками и судебных процедур. Но при этом следует помнить, что снижение уровня дохода или увеличение курса валют не являются форс-мажорными обстоятельствами и это никоим образом, не снимает с Заемщика обязанности платить по кредиту. А в случае с ипотекой нельзя забывать, что на заложенное жилье не распространяется правило единственного места для проживания и на него может быть обращено взыскания по требованию банка.