Какие положения Застройщик обязан включить в договор долевого участия?

Напомню, что Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" существенно изменил положения в области долевого строительства. Помимо прочего, такие изменения коснулись и содержания договора долевого участия (ДДУ).

Статья 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон 214-ФЗ) содержит описание договора долевого участия. Внесены изменения в части содержания Договора долевого участия, а также технические формальности относительно особенностей осуществления государственной регистрации договора долевого участия и договора об уступке прав требования.

• Законодателем императивно указано, что при отсутствии обязательных условий, предусмотренных ст. 4 Закона 214-ФЗ, в договоре Долевого участия, такой договор считается незаключённым.

Какие положения должен содержать договор долевого участия?

1) Определение подлежащего передаче объекта долевого строительства.

Объект долевого участия определяется в соответствии с проектной документацией Застройщика.

В том числе Объект долевого участия отображается на плане в графической форме (схема или чертеж), в соответствии с которой можно установить:

• местоположение Объекта долевого участия,
• общую площадь Объекта долевого участия,
• количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, а также площади частей нежилого помещения,
• расположение по отношению друг к другу частей помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас),
• местоположение объекта долевого строительства на этаже строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре долевого участия должны быть отражены сведения об основных характеристиках многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в котором располагается объект долевого участия, а именно:

• о виде и назначении объекта недвижимости,
• об этажности,
• общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
• о материале наружных стен и поэтажных перекрытий,
• классе энергоэффективности и сейсмостойкости.

2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

3) Цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

4) Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Напомню, что гарантийный срок на объекты капитального строительства не может составлять меньше 5 лет.

5) Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

На текущий момент в качество способов исполнения обязательства Застройщика по ДДУ могут использоваться:

1. В качестве обеспечения передачи объекта долевого строительства:
   • Поручительство Банка;
   • Страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче помещения.
2. В качестве обеспечения возврата денежных средств дольщика, а также уплаты ему процентов и возмещения убытков, установлен залог земельного участка, предоставленный под строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в котором расположен объект долевого участия, а также залог права его аренды или субаренды.
3. В качестве меры дополнительной ответственности Застройщика, в случае если в отношении него введена процедура банкротства, предусмотрено создание Компенсационного фонда, который формируется за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 7 декабря 2016 г. N 1310 "О защите прав граждан - участников долевого строительства" создается некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства". Основная цель деятельности этой организации – защита прав, законных интересов и имущества дольщиков, путем формирования компенсационного фонда.

Важно понимать, что все сведения, включённые Застройщиком в договор долевого участия должные соответствовать проектной декларации на момент заключения договора, в противном случае такой договор может быть признан недействительным по иску участника долевого строительства.

Обязательные отчисления (взносы) уплачиваются Застройщиком в компенсационный фонд в размере одного процента планируемой стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации Застройщика.

Застройщики осуществляют обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд с 1 января 2017 г. в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком зарегистрирован после 1 января 2017г.

Никоненкова Е.В.

26.01.2017г.