Счета эскроу обязательны для всех?
Главное изменение — сокращение перечня объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик сможет напрямую привлекать средства дольщиков ,Т.Е. действие проектного финансирования началось неожиданно и для застройщиков уже реализующих свои проекты.
С 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств дольщиков сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:
- степень готовности объекта;
- количество заключенных договоров долевого участия.
Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством РФ и по словам Министра строительства и ЖКХ РФ Н.Стасишина, необходимые критерии отбора проектов, которым будет разрешено достраивать без эскроу-счетов Минстрой разработает в феврале 2019г.
Отметим, что поддержанная депутатами новелла противоречит утвержденной Правительством РФ дорожной карте отмены долевого строительства. Предыдущая версия реформы предусматривала обязательность перехода на счета эскроу тольков случае, если первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Вряд ли девелоперы закладывали в свои проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, риски и расходы, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов. Это значит, что изменения закона 214-ФЗ существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов и возможно повлекут их приостановление или полных отказ от проекта.
А что теперь со страхованием ответственности застройщика?
Особенно изменения в Закон 214-ФЗ «порадовали» на фоне того, что Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка.
В итоге часть строящихся объектов долевого строительства в конце 2018 года остановили свои продажи долевки. Так получилось, что на рынке осталась практически одна страховая компания. Однако, законодатель и здесь всех спас, внеся изменения и с 2019 года застройщики могут страховать свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства».
Изменились требования, связанные с привлечением средств в строительство объектов, разрешение на строительство (РС) которых выдано до 01.07.2018г.
С 2019 года Застройщики обязаны открыть отдельный расчетный счет для каждого разрешения на строительство. Теперь это требование не зависит от даты выдачи разрешения.
Однако, с 2019 года отменены требования об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком , а также об ограничении территории одним или несколькими разрешения на строительство в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).
Сведения о закрытии или открытии расчетного счета застройщика в отношении любого объекта (номер счета, ИНН, ОГРН банка) размещаются в ЕСИЖС не позднее 1 рабочего дня со дня открытия или закрытия счета, независимо от даты получения разрешения на строительство.
Установленные статьей 18.2 Закона 214-ФЗ ограничения на проведение операций по счету теперь распространяются на все объекты, по которым осуществляется привлечение средств дольщиков. Исключение составляют только операции по счету, предназначенные для исполнения обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018.
Независимо от даты получения разрешения на строительство Застройщику запрещено:
- привлекать нецелевые займы;
- использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;
- принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;
- выпускать и выдавать ценные бумаги;
- создавать коммерческие и некоммерческие организации;
- осуществлять наличные расчеты.
Кроме того, Застройщики вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.
Можно ли использовать займы от собственников компании – застройщика?
Разрешено привлекать займы от участников и учредителей застройщика (физических и юридических лиц), в том числе уплачивать по ним проценты из средств дольщиков. Однако, законом устанавливается ряд условий, при которых допускается заключение указанных договоров займа:
- займы не должны быть более 20% от сметной стоимости строительства;
- ставка по таким займам не должна быть более ключевой ставки, установленной ЦБ РФ +2%.
Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, разрешение на строительство которых получено застройщиком до 01.07.2018г.
Банковский контроль в отношении застройщиков осуществляется по всем объектам долевого строительства, разрешение на строительство которых получено застройщиком после 01.07.2018г. Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.
Елена Никоненкова,
директор КФ "Перецедент"
Предусмотрена возможность заключать договоры долевого участия в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет без уплаты взносов в фонд и без использования счетов эскроу 
Изменились ли требования к Проектной декларации?
Да, теперь в Проектной декларации должен быть указан размер платежей по договорам РЗТ, КОТ, КРТ.
Кроме того, вводится обязанность застройщиков размещать в ЕИСЖС проектную документацию. Застройщики, получившие заключение по экспертизе проекта до 01.07.2018г., обязаны направить проектную документацию в ЕИСЖС не позднее 6 месяцев со дня объявления оператором системы о технической готовности. Направление проектной документации после указанного срока теперь является основанием для проведения внеплановой проверки.
- Недвижимость, купленная до 2016 года - 3 года.
- Недвижимость, приобретённая после 1 января 2016 года - 5 лет.
- Недвижимость, полученная в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации - 3 года.
- Любое имущество, кроме недвижимости - 3 года
Важное новшество в части ответственности бенефициара
Солидарная ответственность бенефициара застройщика по обязательствам юридического лица заменена на субсидиарную ответственность.
Важное изменение в Закон «О несостоятельности (банкротстве)»
Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства, по ведению которого будет утверждаться стандарт ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства.
В реестр требований отныне включаются также требования о передаче нежилых помещений в размере, не превышающем 7 кв. м, и машино-мест. Помимо этого, к объекту строительства отнесено здание (сооружение), предназначенное для размещения машино-мест, в отношении которых участники строительства имеют требования к застройщику.
Если производство по делу о банкротстве возбуждено до дня вступления в силу поправок, и не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (дольщики), конкурсный управляющий включает требования о передачи нежилых помещений и машино-мест в реестр требований жилых помещений и исключает их из 4-й очереди реестра требований кредиторов. Если такие требования не предъявлены в действующем порядке, они могут быть предъявлены конкурсному управляющему в течение 2 месяцев со дня вступления в силу настоящих поправок.
Банкротство застройщика. Как достраивать?
Теперь достраивать замороженные банкротом-застройщиком стройплощадки будет «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» и Спецзастройщик.
Для финансирования мероприятий по завершению строительства, осуществляемых публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», Фонд может заключать договоры долевого участия. При этом вводится запрет на уступку прав по таким договорам до ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Важно! При заключении таких договоров страхование и уплата взносов в компенсационный фонд не требуется.
Приобретателем имущества застройщика–банкрота (земля и «незавершенка») сможет являться созданная Фондом некоммерческая организация, причем на безконкурсной основе.
Новому застройщику передается следующее имущество банкрота:
- земельный участок, предназначенный для строительства;
- неотделимые улучшения;
- объекты незавершенного строительства;
- объект капстроительства, обеспечивающий подключение объекта к сетям;
- объекты инфраструктуры;
- права на проектную документацию;
- права по договорам, заключенным с проектной организацией генподрядчиком и техническим заказчиком.
В случае, если у застройщика-банкрота несколько земельных участков, они могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.
При этом установлена обязанность по достройке новым приобретателем объекта долевого участия не позднее 3 лет с момента его приобретения.
