Таунхаус в "Каштановом дворике" - правовые аспекты строительства. Вопросы к юристу!

---

В деревне Кузнечиха Советского района города Н.Новгорода строятся блокированные жилые дома (таунхаусы) "Каштановый дворик", объединенные общей идеей комфортного и безопасного дома для жизни в городе. Легально ли такое строительство?

Многочисленные вопросы со стороны потенциальных покупателей сподвигли нас на обращение за разъяснениями к профессиональным юристам в области недвижимости и строительства. На наши вопросы отвечает Директор Консалтинговой фирмы "Прецедент" Никоненкова Елена.

Какими нормами регулируется строительство таунхаусов?

Все земли РФ делятся на категории, и для каждой такой категории определены виды разрешенного использования земли. Каждый конкретный вид определяет, каким образом и для каких целей собственник земельного участка может его использовать, не нанося вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Строительство таунхаусов "Каштановый дворик", согласно схеме функционального зонирования, ведется в зоне Жи-3, т.е. в зоне индивидуальной высокоплотной застройки. Согласно Правилам землепользования и застройки города Нижнего Новгорода (в последней редакции), к основным видам разрешенного использования по данной зоне отнесены строительство отдельно стоящих односемейных домов с участками до 1800 кв.м, а также строительство блокированных односемейных домов.

Блокированная застройка - это вид малоэтажной жилой застройки, где однотипные жилые дома блокируются друг с другом боковыми стенами, каждый такой дом, в свою очередь, имеет отдельный вход и небольшой земельный участок под самим строением. Является ли блокированный дом многоквартирным или односемейным определяется способами строительства. Многоквартирный дом – это комплексное строение, состоящее из изолированных жилых и нежилых помещений, объединенных местами общего пользования и совместными коммуникациями. В свою очередь индивидуальный жилой дом всегда имеет отдельный выход на улицу и самостоятельные коммуникации, т.е. "заходящие" на границы земельного участка под жилым домом и обслуживающие только данный дом. Очевидно, что многоквартирный дом всегда строение более объёмное и требующее дополнительных мер по контролю безопасности его конструкций. Таким методом контроля является строительная экспертиза проекта, проводимая застройщиком до момента получения разрешения на строительство.

Следует знать, что в соответствии с действующим законодательством РФ (ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ), строительная экспертиза не проводится для таких строений как:

• отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей менее чем три;
• жилые дома, не более трех этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками;
• многоквартирные дома, состоящие из нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования и т.д.

Основываясь на вышесказанном, можно сделать вывод, что таунхаусы "Каштанового дворика" представляет собой именно блокированные жилые дома, т.к. каждый блок расположен на отдельном земельном участке, имеет глухую стену с соседним блоком, имеет собственный выход к территории общего пользовании (дороге) и предназначен для проживания одной семьи. Признаки одноквартирных блокированных жилых домов определены в СНиПе № 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные". Следует сказать, что наличие семейных уз здесь весьма условно, речь идет о некой самостоятельности данного строения, т.е. его независимости от смежного сблокированного строения, как то: отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования (подъезды, подвалы, чердаки и т.п.) и, главное, как мы уже говорили, наличие индивидуального земельного участка под домом.

Таким образом:

• Жилые дома "Каштанового дворика" полностью соответствуют требованиям СНиПа относительно блокированных жилых домов, проведение строительной экспертизы не требуется.
• Строительство жилых домов "Каштанового дворика" ведется в полном соответствии с требованиями зонирования территории и не нарушает градостроительных регламентов в части разрешенного использования земли на данной территории.

Законна ли регистрация права собственности на таунхаус, построенный без разрешения на строительство?

Жилые дома блокированной застройки, предназначенные для одной семьи, или индивидуальные жилые дома могут быть построены без строительной экспертизы проекта и разрешения на строительство, поскольку действующее законодательство в части процедуры оформления права собственности на построенные жилые строения позволяет сделать это в упрощенном порядке. Напомню, что данный упрощенный порядок или "дачная амнистия" установлены Законом РФ от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", вступившим в силу 1 сентября 2006 года.

Таким образом, таунхаус в "Каштаном дворике" вполне законно может быть оформлен собственником на основании упрощенного порядка, что будет подтверждаться свидетельствами о праве собственности на жилой дом и земельный участок под жилым домом.

Какие документы получает покупатель жилого дома или части жилого дома в "Каштановом дворике" ?

Согласно письму Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 17.10.2011 г № ог-д23-1694, если в доме блокированной застройки жилое помещение в блоке одно, то он не может рассматриваться, как многоквартирный и поскольку признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки.

При этом такого объекта кадастрового учета как жилой дом блокированной застройки, согласно законодательству о государственном кадастре недвижимости не предусмотрено, поэтому в состав кадастровых сведений об объекте вносится следующая информация:

• вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства)
• назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание.

Соответственно, блокированный жилые дома в "Каштановом дворике" поставлены на кадастровый учет и права на них зарегистрированы, как на "Жилые дома" в полном соответствии с требованиями закона.

При приобретении таунхауса в "Каштановом дворике" собственник или собственники приобретают право собственности на земельный участок и жилой дом или в долю в нем. С момента регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом (или соответственно доли в праве на них), гражданин считается полноправным владельцем жилого дома в "Каштановом дворике".