Юридическое сопровождение домов блочного типа (таунхаусов) на земельном участке, находящемся в собственности.

Данная статья является текстовым комментарием к успешно оказанной нами услуге "Юридическое сопровождение строительства".

Задача:

Заказчик поставил перед юристами компании "Консалтинговая фирма "Прецедент" задачу подведения правовой базы и юридического сопровождения строительства комплекса блочных малоэтажных домов на земельном участке, с видом разрешенного использования под ИЖС или ЛПХ, расположенном на территории населенного пункта г. Нижний Новгород. На момент обращения к нам, Заказчик находился в процессе выбора участков под будущее строительство.

Возможности:

Все обсуждаемые ниже возможности применимы только к ситуации, когда земельный участок приобретается на праве собственности, а не аренды!

Юристы компании "Прецедент" обосновали, что наиболее оптимальными вариантами было бы строительство следующих строений (не требует проведения государственной экспертизы проектной документации, а в отдельных случаях и получения разрешения на строительство):

1. отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
2. жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

О земельных участках:

Какие земельные участки подходят для реализации данной идеи? Помимо того, что участок должен находиться в собственности (желательно), нам необходим участок с видом разрешенного использования: под ИЖС, для ведения садоводства, для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также участок для дачного строительства. Соответственно, категория земель рассматривается как "земля населенных пунктов".

Полагаем, что относительно земельных участков с видом разрешенного использования "для ИЖС" или "дачного хозяйства" - пояснять ничего не требуется, на этих участках, бесспорно можно строить жилые дома.

Следующий возможный вид разрешенного использования - для ЛПХ. Читаем Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве":

Статья 2. Понятие личного подсобного хозяйства

1. Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Статья 4. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства

1. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).
2. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
3. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Таким образом, закон прямо позволяет нам возводить жилой дом на участке, предназначенном для ЛПХ, при условии, что такой участок находится в черте населенного пункта.

Далее, относительно участков для садоводства. Бытует мнение, что на них нельзя располагать жилые дома. Однако это не так. 30 июня 2011 года Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции законоположение, запрещающее регистрацию в дачных домах на садовых участках, в том числе земель сельхозназначения. Таким образом, высший орган судебной власти постановил: а) на земельных участках, предназначенных для садоводства можно размещать жилые дома; б) в этих домах можно регистрироваться по месту жительства. Помимо этого в настоящее время законодательно установлена упрощенная процедура регистрации в такого рода домах.

Варианты действий:

Возможно 2 варианта развития событий - с получением разрешения на строительство и без него.

1. В случае получения разрешения, возможно предполагать следующие проблемы: если мы обратимся за разрешением на строительства нескольких жилых домов от имени одного лица, администрация может придти в волнение. Законодательного запрета на это нет, но .... Чиновники могут попытаться подвести эту идею под многоквартирный дом, а, соответственно, появятся требования к местам общего пользования и благоустройству. Возможный выход: подавать заявки на разрешение на строительство от разных лиц (лучше всего тех, кто реально собирается там строиться и жить).
2. Если выбираем вариант строительства без получения разрешения на строительство. То начинаем просто стройку без каких-либо документов, кроме документов на землю (земля в собственности). Возможные проблемы и негативные последствия: штраф. Поэтому строить нужно от имени физического лица, это позволит минимизировать штрафные санкции до 5000 рублей в год. Оформление построенных объектов будет производиться в судебном порядке на основании ст. 22 ГК РФ, если они будут построены после 1 марта 2015 года или по дачной амнистии, если постройки будут возведены до этого срока.

Краткая справка: Упрощенный порядок оформления прав собственности на индивидуальные жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (дачная амнистия), был установлен на срок до 1 января 2010 года. Однако Федеральным законом от 17 июля 2009 года № 174‑ФЗэтотсрок был продлен до 1 марта 2018 года. Это означает, что оформление прав в упрощенном порядке на законченные строительством объекты индивидуального жилищного строительства может осуществляться до 1 марта 2018 года.

Реализация построенных объектов

В данном случае целесообразно выйти из-под действия ФЗ "О долевом участии...". Для этого, необходимо заключать договоры не долевого участия, а подряда. На эти договоры будет распространяться действие Гражданского Кодекса РФ.

Возможная схема продажи:

1. Заключение договора купли-продажи земельного участка (если общий земельный участок будет размежеван на отдельные участки) или заключение договора купли-продажи доли в общем большом земельном участке (в том случае, если межевание проводиться не будет). В том случае, если земельный участок будет находиться в залоге (например, у банка или у первоначального продавца участка), потребуется согласие залогодержателя на совершение сделки, это стандартная процедура, не представляющая собой сложности.
2. Заключение договоров подряда на строительство домов. При этом, даже если человек по факту покупает квартиру, например, на втором этаже (но с отдельным входом), договор всегда будет не на строительство квартиры, но на строительство дома. В этом случае, договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации. А договор подряда на строительство - нет.

Технические условия:

Общая ситуация такова, что газ и электричество в г. Н. Новгороде есть. Однако откуда именно нам придется тащить трубы и/или провода, точки врезки в действующую инженерную инфраструктуру города, а также необходимые мероприятия, которые возможно придется проделать: например, установить свой трансформаторный пункт или свой газораспределительный пункт и т.п. можно определить только после того, как будут посчитаны необходимые для реализации котнкретного объекта (комплекса таунхаусов) объемы электроэнергии и газа (это должны посчитать проектировщики), а также на самом этапе согласования проекта.