Возможности использования земельного участка в центре города

Возможности использования земельного участка, расположенного в центре Нижнего Новгорода (зона Ц-1) - что можно строить. Данная статья является текстовым комментарием к успешно оказанной нами услуге "Выяснение инвестиционной привлекательности земельного участка".

Аналитическая записка по вопросу использования земельного участка, расположенного в Нижегородском Районе

Краткое описание ситуации

Наш Заказчик приобрел на аукционе земельный участок в собственность. Целевое использование земельного участка - под ярусную подземную парковку. Земельный участок расположен в историческом центре г.Нижнего Новгорода, в Нижегородскому районе.

Задача

Выяснить возможна ли смена целевого назначения земельного участка таким образом, чтобы собственник участка мог построить там другой объект.

Наши выводы

О возможности использования земельного участка:

Согласно данным градостроительного плана Участок расположен в зоне Ц-1, виды разрешенного использования обозначены в соответствии с Правилами землепользования и застройки (в их числе - офисные здания и помещения).

Указанный в градостроительном плане условно разрешенный вид использования участка - Ярусная подземная парковка с автомойкой, установлен на основании Разрешения администрации и заключения публичных слушаний. Что не мешает согласно ст.7 Земельного кодекса РФ собственнику самостоятельно выбрать вид разрешенного использования из видов предусмотренных документами территориального зонирования (эти виды сама администрация указывает в град.плане). Таким образом, администрация не вправе ограничивать собственника в выборе вида разрешенного использования указывая в град. плане, в части требований к размещаемому объекту - ярусную автостоянку.

В данном случае, основываясь на судебной практике, имеет смысл подать заявление о внесении изменений в град план. в п. 3.1. в части назначения объекта кап. строительства. Основанием выступает свидетельство о гос. регистрации права с видом разрешенного использования - офисные здания. В случае отказа - обжалуем в судебном порядке.

Возможная сложность: в нашем случае участок формировался на основании инвестиционной заявки юридического лица под организацию парковки, впоследствии ввиду того, что инвестор свои права на сформированный участок не оформил либо не выполнил условия инвестиционного соглашения, участок был реализован с торгов. Град. план по указанным выше обстоятельствам на участок формировался в виде отдельного документа. При этом, согласно требованиям град. кодекса градостроительный план также может быть подготовлен и в составе проекта планировки и межевания. (т.е. либо в виде отдельного документа либо в составе проекта планировки и межевания). А в нашем случае проект планировки и межевания, который разрабатывался ориентировочно в 2005 г. весьма четко определяет этот участок исключительно под подземную парковку. Однако, несмотря на этот факт, Администрация нигде не ссылается на проект планировки и межевания. И в град. плане у нас отмечено, что основание для его подготовки - решение инвестиционного совета, а не проект планировки и межевания (т.е. очевидно, что град. план не привязан к проекту планировки и межевания).

Резюме: исходя из имеющейся информации на текущий момент изменение проекта планировки и межевания данной территории не требуется.

Возможности и ограничения строительства.

При положительном решении суда, после внесения изменений в градостроительный план в части наименования планируемого к строительству объекта возможны следующие трудности. Внося изменения в градостроительный план администрация будет обязана указать имеющиеся ограничения для строительства Офисного здания.

Напомним, что в соответствии с градостроительным планом, площадь участка составляет 826 м.кв. В соответствии с действующими в области строительства нормативами, как минимум, необходимо отступить от границы земельного участка на 1 м, также в обязательном порядке необходимо будет предусмотреть необходимое количество парковочных мест (либо на самом участке, либо путем организации подземной парковки, либо путем заключения договора аренды с собственниками близ расположенных парковок). Также, вероятны ограничения по этажности возводимого объекта, т.к.участок находится в границах исторической территории "Старый Нижний". Еще один немаловажный момент: противопожарные разрывы с существующими зданиями, которые в случае если здание будет построено практически по границам отведенного земельного участка могут оказаться меньше допустимых (предельные разрывы и отступы в данном случае необходимо уточнить у проектантов).

Какие объекты можно размещать на участке.

Участок приобретался с торгов в собственность с целевым использованием "для строительства ярусной подземной автостоянки с автомойкой".

Если рассматривать перспективы строительства этого объекта, то анализ градостроительного плана земельного участка и действующего законодательства показывает, что на участке можно разместить подземную автостоянку. Согласно требованиям СНИП 21-02-99 подземным этаж считается при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений (высота при этом не регламентирована). Таким образом, указанная в градостроительном плане этажность вполне вероятно подразумевает подземные этажи. При этом, формально, нет указания на требования предъявляемые к автомойке (т.е. надземной или подземной она должна быть). Соответственно, предполагаем, что она может быть и надземной. В любом случае общее количество этажей также не должно превышать 2 (см. град.план) Т.е. один этаж подземный для парковки и надземный (если он нам нужен) для автомойки (в рамках автомойки возможно разместить и иные нежилые помещения). Либо оба этажа подземные и верхний этаж на половину своей высоты выступает над нулевой отметкой.

В то же время, в связи с тем, что участок расположен в границах зоны Ц-1, собственник земельного участка, как отмечалось выше, может выбрать иной вид разрешенного использования участка, в частности, под размещение офисного здания. Однако в связи с позицией Администрации г. Нижнего Новгорода, реализация такого права, вероятно, будет возможна только в результате судебного разбирательства.

Заключение.

С нашей точки зрения, было бы целесообразно подать заявление о внесении изменений в градостроительный план земельного участка в части изменения вида планируемого к строительству объекта.

В случае отказа от внесения таких изменений или отсутствия ответа на заявление в течение 1 месяца со дня подачи, обратиться с исковым заявлением в Арбитражный суд Нижегородской области с требованием о внесении таких изменений в градостроительный план. Шансы получения положительного судебного решения - высокие, что подтверждается проанализированной судебной практикой.

В случае положительного решения участок становится значительно более привлекательным в инвестиционном плане и его можно реализовать на более выгодных условиях.

Если все-таки есть желание строить самостоятельно, то после получения измененного град. плана на основании всех указанных ограничений имеет смысл детально проконсультироваться в квалифицированном проектном бюро по вопросу возможных характеристик объекта и сложностей при проектировании и строительстве.

Однако если приведенный выше вариант, связанный с судебным процессом, является неприемлемым, можно проектировать и строить ярусную подземную автостоянку с автомойкой. Для начала процесса получения разрешения на строительство этого объекта, препятствий не существует.

Вы можете ознакомиться с аналогичный анализом земельного участка, расположенном в Советском районе (зона О-2)