Имущественный вычет: получить бонус по налогам или вернуть НДФЛ

Невзирая на то, что имущественный вычет введен в 2013 году и мы о нем регулярно говорим, до сих пор остается много вопросов. К тому же в налоговое законодательство регулярно вносят изменения, поэтому давайте «на апельсинах» разберем, что из себя представляет имущественный вычет в 2017 году при операциях с недвижимостью.

Что такое имущественный вычет?

Имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) - это возможность вернуть или не уплачивать налог при продаже или покупке имущества в ситуациях, четко ограниченных законом. Самый распространённый пример - при покупке недвижимости, Вы можете получить имущественный налоговый вычет и вернуть подоходные налоги (НДФЛ).

• Имущественный вычет может уменьшить Вашу налогооблагаемую базу при продаже жилой недвижимости
• Имущественный вычет вернет Вам подоходный налог, оплаченный по ставке 13%, при покупке недвижимости, исходя из суммы понесенных вами расходов, но не более 2 млн. руб.
• Имущественный вычет вернет Вам подоходный налог, оплаченный по ставке 13%, исходя из расходов на выплату процентов по кредиту с целью приобретения жилой недвижимости, а также при перекредитовании таких кредитов (погашению новым займом), но в пределе 3 млн. руб. По кредитам, полученным до 2014 года имущественный вычет на кредиты (рефинансирование), погашения процентов по ним предоставляется без ограничения суммы.

В каких случаях предоставляется имущественный вычет при отчуждении недвижимости?

1) В случае возмездного отчуждения жилой недвижимости, которая находилась в собственности более трех/пяти лет (минимальный срок владения)*, имущественный вычет предоставляется в сумме всей стоимости недвижимости, т.е. НДФЛ с полученной стоимости гражданин не платит.

*Для жилой недвижимости, приобретенной собственником до 1 января 2016 г., минимальный срок владения составит три года. После 01 января 2016 г. минимальный срок владения три года составит лишь для недвижимости, полученной в наследство/ дар от близкого родственника, или путем приватизации, а для всех остальных сделок минимальный срок владения будет пять лет.

2) В случае возмездного отчуждения жилой недвижимости, которая находилась в собственности менее трех/пяти лет, имущественный (стандартный) вычет предоставляется в сумме 1 000 000 рублей, т.е. НДФЛ гражданин платит с разницы между ценой сделки и вычетом.

3) В случае, продажи жилой недвижимости вместо стандартного вычета, можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму произведенных расходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Важно знать, что если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене ниже, чем 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога с продажи жилья доход будет учитываться в размере 70% от кадастровой цены.

Можно ли компенсировать налог от продажи вычетом от покупки новой жилой недвижимости?

Можно, если в одном календарном году гражданин продал недвижимость и купил новую, но при условии, что он не пользовался имущественным вычетом ранее. В таком случае, гражданин вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи жилой недвижимости на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154).

В каких случаях предоставляется имущественный вычет при приобретении недвижимости?

Воспользовавшись имущественным вычетом, Вы можете вернуть часть расходов на:

• непосредственное приобретение и строительство жилья (квартира, частный дом, комната, их доли);
• приобретение земельного участка с расположенным на нем жилым домом или для строительства жилого дома;
• расходы, связанные с отделкой/ремонтом жилья (если оно было приобретено у застройщика без отделки);
• расходы по уплате процентов по целевым кредитам (ипотечным кредитам) на строительство или приобретение жилья.

Кто может получить налоговый вычет?

Претендовать на налоговый вычет имеют право только резиденты РФ, т.е. граждане России и те, кто постоянно живет в РФ, имея вид на жительство. При этом вычет на приобретение жилой недвижимости могут получить только те резиденты, которые отчисляют НДФЛ (подоходный налог) государству по ставке 13%.

Имущественный вычет при приобретении недвижимости предоставляется каждому собственнику или на объект недвижимости?

В случае, если жилой объект был приобретен после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн.руб. на человека.

Кто НЕ может получить налоговый вычет в виде возврата НДФЛ?

Есть категории граждан России, которые не могут получить вычет при покупке жилья. К ним относятся:

• Неработающие граждане, в т.ч. студенты и пенсионеры (про пенсионеров подробнее читайте ниже).
• Лица, получающие доход от занятий народными промыслами и выигрышей, т.е. лица которые оплачивают НДФЛ по иной ставке нежели 13%.
• Военные по суммам, полученным в рамках накопительно-ипотечной системы кредитования военнослужащих.
• Сироты в возрасте до 24 лет, т.е. получившие жилье от государства.
• Предприниматели, в случае, если у них нет доходов облагаемых по ставке 13%.
• Граждане, если сделка купли-продажи совершена между родственниками. Таковыми родственниками признаются супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, братья, сестра, свояки, усыновленные, усыновители, попечители, опекаемые.
• Гражданин-нерезидент, то есть гражданин РФ, находящийся в Российской Федерации менее 183 дней в течение последнего года.
• Граждане, которые приобрели квартиру на средства материнского капитала, не могут получить вычет в части суммы маткапитала.

С какого момента наступает право на вычет и можно возвращать налоги?

1. В случае долевого строительства, т.е. инвестирования в квартиру в строящемся доме право на вычет наступает, когда Вы получаете и подписываете акт приема-передачи квартиры.
2. Во всех остальных случаях возмездного приобретения права собственности на недвижимость для наступления права на вычет необходимо дождаться регистрации права собственности и получения вписки из ЕГРН
3. В случае несения иных расходов (ремонт, проценты и т.д.) с момента получения документов, подтверждающих затратную часть.

При этом право на вычет возникает в том году, в котором Вы получили акт (1) или зарегистрировали право собственности (2), даже если документ датирован 31 декабря, Вы можете вернуть налоги за весь отчетный год.

Есть ли срок давности для имущественного вычета по возврату НДФЛ?

Нет, срока давности в части обращения за получением вычета нет. Ограничение существует на тот период, за который Вы возвращаете налоги, а не на срок, прошедший с момента покупки или строительства жилья. Следовательно, Вам надо подать декларацию в течение 3 лет с момента уплаты налогов, которые Вы собираетесь возвращать.

В случае, если получение вычета растягивается на несколько лет (боле 3 лет), то ограничений на число этих лет нет.

Имущественный вычет можно получить только один раз?

Налоговый Кодекс ограничивает возможность многократного использования вычета при покупке жилья. При этом ограничения были изменены с 1 января 2014 года следующим образом:

• Недвижимость приобретена до 1 января 2014 года. В данном случае, воспользоваться имущественным вычетом можно только один раз в жизни. При этом стоимость покупки и размер полученного вычета значения не имеют.
• Недвижимость приобретена после 1 января 2014 года, при условии, что гражданин не воспользовались вычетом ранее. В таком случае, имущественным вычетом можно воспользоваться несколько раз, но максимальный размер вычета, который гражданин может получить за всю жизнь (без учета ипотечных процентов) строго ограничен и на текущий момент он равен 2 000 000 руб., Т.Е. вернуть можно не более 260 тыс.руб. оплаченного НДФЛ.

Когда нужно подавать декларацию на возврат подоходного налога?

В срок до 30 апреля года следующего за отчетным необходимо подать Декларацию 3-НДФЛ, если имеется обязанность по ее подаче, т.е. были совершены операции с недвижимостью и/или получены иные доходы физического лица. Те граждане, кто подают декларацию только для получения имущественного вычета, имеют право это сделать в любой день года, но не позднее трех лет с момента уплаты налогов, которые Вы собираетесь возвращать.

Следует иметь ввиду, что необходимо каждый год заново подавать декларацию и справку 2-НДФЛ, однако документы, подтверждающие операцию с недвижимостью (договор купли – продажи и т.д.) можно не подавать снова.

Может ли пенсионер получить имущественный вычет, если он не работает?

Так как налог на доходы с пенсии не удерживается, пенсионеры, имеющие источником дохода только пенсию, в большинстве случаев не могут получить имущественный вычет при покупке жилья, за исключением возможности в определенных условиях перенести вычет на прошлые годы, предоставленной пенсионерам с 2012 года.

Пенсионер имеет право перенести остаток имущественного вычета «на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов» (ст.220 НКРФ) Это означает, что то вне зависимости от того, когда была приобретена квартира, пенсионер может в большинстве случаев получить вычет (вернуть уплаченный налог) за 4 последних календарных года.

При расчете имущественного вычета пенсионерам важно знать, что:

• подавать документы на вычет можно не ранее окончания отчетного года, в котором была приобретена недвижимость. Например, если квартира приобретена в 2017 году, то подавать документы на вычет можно только в 2018 году (соответственно, вернуть налог можно будет за 2017-2014 годы);
• нельзя получить вычет более чем 4 последних календарных года, Т.Е., если пенсионер вышел на пенсию 5 лет назад и с тех пор не работает, то получить имущественный вычет он не сможет.

Можно ли получить вычет при оформлении права на несовершеннолетнего ребенка?

С 1 января 2014 года в законную силу вступили изменения в Налоговый Кодекс РФ, которые явно обозначили, что родители (усыновители, приемные родители, опекуны, попечители) при приобретении имущества в собственность своих (подопечных) детей в возрасте до 18 лет могут получить за них имущественные вычеты. Имущественный вычет может получить

Однако, следует учитывать, что если родитель уже исчерпал имущественный вычет по иному объекту жилья, то получить вычет за ребенка он не сможет.

В связи с тем, что имущественный вычет за жилье ребенка (или за долю жилья) предоставляется непосредственно родителям, а не самому ребенку, - ребенок не теряет права на получение в будущем имущественного налогового вычета по расходам на приобретение другого жилья.

Можно ли получить вычет, если жилье оформлено на одного из супругов?

Если Вы приобрели жилье, находясь в зарегистрированном браке, юридически жилье находится в совместной собственности супругов, несмотря на то, что оно может быть оформлено на одного из супругов. Поэтому, как и в случае общей совместной собственности, супруги могут получать вычет вместе. Исключением будет являться нахождение имущества в личной собственности одного из супругов, например, при наличии брачного договора.

Что такое соглашение (заявление) о распределении вычета?

Как я уже сказала, если жилые объекты приобретены в браке и они является совместной собственностью супругов, то оба супруга имеют право на получение вычета.

В случае, если право на вычет наступило до 2014 года при общей совместной собственности делается соглашение о распределении вычета, в котором указываются пропорции разделения между супругами расходов на приобретение жилья, а также процентов по ипотеке. Начиная с 2014 года такое соглашение, как правило, делается в случае, если стоимость жилья менее 4 млн рублей. Если же стоимость - 4 млн. рублей и более, сумма вычета на каждого

Как можно получить имущественный вычет?

Возврат уплаченного НДФЛ можно осуществить либо через налоговую инспекцию либо через работодателя.

Как получить имущественный вычет через работодателя?

Право на вычет, как правило, возникает с года, в котором была приобретена недвижимость. Можно получить вычет, не дожидаясь конца года, у работодателя, Т.Е., в течение года гражданин просто получает официальную зарплату на 13% больше, чем раньше. Для получения вычета у работодателя гражданину нужно предоставить работодателю (если их несколько, одному по выбору) заявление и уведомление, полученное в налоговой инспекции. Данное уведомление служит для работодателя подтверждением права на вычет. Работодатель после получения такого уведомления должен выплачивать работнику весь его доход, не удерживая налог, до конца календарного года.

Если человек работает в нескольких местах одновременно, то налоговая служба при подсчете компенсации, учтет налоги, поступившие от всех работодателей.

Какие документы нужны подать в налоговую для получения вычета?

Для оформления налогового вычета Вам потребуется:

• документ, удостоверяющий личность;
• декларация 3-НДФЛ и заявление на возврат налога;
• документы, подтверждающие расходы;
• документы, подтверждающие уплаченный подоходный налог (справка 2-НДФЛ).