Как проверить «чистоту» сделки жилой недвижимости или зачем на сделке нужны юристы?

Недействительные сделки: причины и следствия. Примеры из нашей судебной практики.

Что такое "чистота" сделки?

Понятие «чистота» сделки плотно укоренилось в нашей жизни.

«Юридическая чистота сделки» означает, что:

нет никаких законных препятствий для заключения сделки по этой недвижимости,
в отношении лиц, продающих недвижимость нет никаких нарушений законодательства,
в будущем гарантировано отсутствие каких-либо оснований оспорить законность сделки по недвижимости и признание сделки недействительной.

Какие действия юристы нашей компании предпринимают для того , чтобы проверить «чистоту» сделки с жилой недвижимостью:

Смотрим/анализируем документы, предоставленные Продавцом (правоустанвливающие, выписки ЕГРН, документы органов опеки и т.д.)
Заказываем дополнительные документы, в т.ч. сведения об имеющих право пользование, об использовании маткапитала, о состоянии здоровья сторон сделки. Определяется с правами третьих лиц.
Соотносим имеющуюся информацию с требованиями и целями Покупателя.
Составляем /корректируем договор купли – продажи и сопутствующие документы.
Участвуем (при необходимости) в осмотре самого объекта недвижимости. Фиксируем в акте осмотра показания счетчиков, видимое техническое состояние объекта и инженерных коммуникаций, описываем передаваемые неотделимые улучшения, субъективно оцениваем социум.

Важно сопоставить имеющиеся сведения с документами/информацией Продавца. Как правило, есть вещи, которые кажутся подозрительными сразу:

Отсутствие владельца квартиры. Например, собственник недоступен лично, только по скайпу и электронной почте, а с покупателем общается исключительно представитель по доверенности, документы предъявляют только в копиях и т.д.
Собственник хочет получить деньги наличными до момента регистрации перехода права собственности.
Цена недвижимости ниже рыночной.
Собственник или его представитель ведет себя странно: суетится, документы только в копиях, нет паспорта с собой, путается в именах, адресах и т.д.

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Сделка признается недействительной в случае ее несоответствия законодательству или ущемления прав третьих лиц, в частности, если:

Имеются недостатки в документах правого или технического характера.
При сделке нарушаются права наследников, несовершеннолетних, прочих третьих лиц.
Сделка совершена лицом, признанным недееспособным (полностью или частично) либо сделку совершило лицо, не осознающее значение своих поступков.
Сделка совершена с применением угроз, в результате обмана или заблуждения, а также по другим незаконным основаниям.

Существенные условия договора, форма договора и момент заключения сделки.

Договор купли-продажи – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя, а также для третьих лиц. Основные последствия договора купли – продажи – это переход права собственности, т.е. права владения, пользования и распоряжения жилой недвижимостью, включая неотделимые улучшения и т.п., от одного лица к другому, а также передача материального выражения стоимости недвижимости (деньги, другая недвижимости, прочие мат.ценности) от одного лица к другому.

При этом указанные в Договоре купли-продажи условия определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться такой договор.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный Договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности и регистрации смежных обременений. С марта 2013 года сама сделка и договор регистрации не подлежат, а только переход права собственности.

Форма Договора купли-продажи жилой недвижимости.

Форма Договора купли-продажи недвижимости всегда ПИСЬМЕННАЯ. Закон допускает заключение Договора купли – продажи как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки, но есть случаи, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно, а именно:

продажа доли в объекте жилой недвижимости;
продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
продажа жилой недвижимости по Договору пожизненного содержания с иждивением.

Договор, заключенный в простой письменной форме – самый простой вариант заключения сделки купли-продажи жилой недвижимости.

Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно с точки зрения законодательства и интересов стороны он составлен, и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон. В случаях, когда договор составлен шаблонно или исключительно в интересах только одной стороны, при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие другой стороны либо вступить в права владения недвижимостью либо получить причитающиеся денежных средства. Например, это может касаться снятия Продавца и членов его семьи с регистрационного учета, условий и сроков фактической передачи жилой недвижимости, ответственности сторон за сокрытие важных сведений или выполнения каких-либо обязательств и т.п.

Важно понимать, что окажись сделка отчуждения недвижимости спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Насколько необходимо участие нотариуса в сделке?

Участие нотариуса в сделке, безусловно, позволяет избежать некоторых проблем, в частности:

Нотариус отвечает за безошибочность оформления договора с т.з. формулировок, НО не за условия договора.
Нотариус разъясняет нюансы исполнения договора (по требованию сторон).
Нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов.
Нотариус удостоверяет дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин, но не исключает их.
Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает сроки регистрации. У Нотариуса также можно провести денежные взаиморасчеты по сделке, для чего существует депозит нотариуса.
Нотариус застраховал свою деятельность в связи, с чем убытки, причиненные по вине нотариуса будут компенсированы страховой компанией.

Однако, следует учитывать, что нотариусу за подготовку и заверение необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены недвижимости и тарифов нотариуса, а самое главное, Нотариус не панацея от признания сделки недействительной.

Существенные условия договора купли продажи жилой недвижимости.

Безусловно, каждый договор купли – продажи должен быть составлен индивидуально , учитывая специфику конкретной сделки.

Однако, действующее законодательство РФ предусматривает обязательные условия, которые должны быть в договоре купли – продажи непременно.

К существенным условиям Договора купли-продажи жилой недвижимости относятся:

Предмет договора – квартира, дом, земельный участок и т.д. (ст. 554 ГК РФ). Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Титула, т.е. регистрационных данных ЕГРН).
Цена договора (ст. 555 ГК РФ). Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за объект недвижимости. Важно понимать, что если мы совершаем сделку с отношении нескольких объектов, цена должна быть указана по каждому.
Перечень лиц, проживающих в объекте жилой недвижимости, которые сохраняют право пользования этим объектом после совершения сделки (т.е. после регистрации перехода права собственности), с указанием прав этих лиц на пользование жильем (сроки снятия с рег.учета и т.д.). Важно отследить лиц, имеющих право пожизненного пользования квартирой, т.е. тех членов семьи Продавца, которые на момент приватизации квартиры имели право пользования квартирой, но отказались от участия в приватизации.
Сведения о наличие прав третьих лиц, с указанием на основания возникновения этих прав. Кроме того, при наличии недвижимости в залоге требуется, как правило, согласие Залогодержателя.

Дополнительные условия Договора купли-продажи жилой недвижимости.

Кроме существенных условий, в договоре указываются ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия. Именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

На наш взгляд, в Договоре купли-продажи должны быть следующие сведения:

Когда и каким образом будут производиться денежные расчеты за недвижимость;
Когда и как будет происходить фактическая передача недвижимости Покупателю;
Состояние передаваемой недвижимости и неотделимых улучшений;
Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру со стороны третьих лиц, который должен гарантировать Покупателю, что указанная недвижимость залог, в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
Порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления прав третьих лиц на квартиру);
На каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
Кто и какого момента несет риск «существенного изменения обстоятельств» (ст. 451 ГК РФ);
По желанию и соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства той или иной стороны, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон.

Правоспособность и дееспособность субъектов сделки.

Правоспособность гражданина возникает в момент рождения и прекращается в момент наступления смерти. Отказаться от своей правоспособности гражданин не может.

Однако, чтобы быть полноправным участником гражданско-правовых отношений, гражданин должен обладать дееспособностью.

Дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

По объему дееспособности граждане подразделяются на четыре группы:

полностью дееспособные;
частично дееспособные;
ограниченно дееспособные;
недееспособные.

Полностью дееспособные граждане — это граждане, достигшие своего совершеннолетия. ПО общему правилу в РФ – это 18 лет, однако, некоторых случаях полная дееспособность возникает до достижения 18 лет, например, при вступлении в брак до 18 лет или эмансипации. Например, в Кабардино-Балкарии и Татарстане можно вступить в брак с момента получения паспорт, т.е. с 14 лет.

Эмансипация — объявление несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда. Основаниями эмансипации являются работа по трудовому договору или занятие предпринимательской деятельностью.

Частично дееспособными принято называть граждан, не достигших совершеннолетия.

Частичная дееспособность малолетних (от 6 до 14 лет). За несовершеннолетних до 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, однако, дети в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать: мелкие бытовые сделки; сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды (подарок), не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Частичная дееспособность подростков (от 14 до 18 лет). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать сделки, но только с письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей, может быть признана судом недействительной. Тем не менее, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать ряд сделок самостоятельно: мелкие бытовые сделки; сделки по распоряжению своим заработком, стипендией и иными доходами; осуществление прав автора произведения науки, литературы и искусства, изобретения и тому подобного объекта; внесение вкладов в кредитные учреждения и распоряжение ими.

Ограничение дееспособности граждан допускается только в случаях прямо предусмотренных законом и по решению суда. В случае ограничения дееспособности гражданина над ним устанавливается попечительство, и он может совершать сделки по распоряжению имуществом, а также получать заработную плату, пенсию или иные виды доходов и распоряжаться ими лишь с согласия попечителя, в противном случае сделка может быть признана судом недействительной.

Недееспособными по решению суда признаются граждане, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими.

В ходе судебного процесса производится оценку здоровья гражданина судебной психиатрической экспертизой, на основании которой уже суд принимает решение о признании гражданина недееспособным и об установлении над ним опеки. От имени недееспособного сделки совершает его опекун. Ответственность за вред, причиненный гражданином, признанным недееспособным несет его опекун или организация, обязанная осуществлять за ним надзор.

Какие права третьих лиц на объект недвижимости необходимо проверить при заключении сделки.

Примерный перечень третьих лиц, которые могут иметь права и/или притязания на объект недвижимости:

Лицо, отказавшее от приватизации на момент ее проведения, но совместнопроживающее с собственником на момент приватизации.
Несовершеннолетние дети, в случаях, когда недвижимость приобреталась с использованием материнского капитала.
Граждане, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие военную службу.
Супруги, в т.ч. и бывшие, титульного собственника недвижимости, если имущество является совместнонажитым.
Залогодержатели.
Наследники (в ряде случаев).
Арендаторы.
Иные лица, в зависимости от конкретной ситуации

Недействительные сделки: конкретные примеры из нашей практики и пути их решения.

Заключение сделки под влиянием обмана или заблуждения.

В основе такой сделки, как правило, лежит либо сокрытие существенной информации либо предоставление недостоверных сведений относительно существенных условий сделки.

Заблуждение может относиться к различным обстоятельствам - как к условиям сделки, так и к ее предмету. Например, участник сделки может иметь неправильное представление о действительных мотивах продажи жилой недвижимости (плохие отношения с соседями, антиобщественное поведение соседей, технические недостатки здания либо оборудования, создающие неудобства для проживающих лиц, и т.д.). Одни заблуждения могут послужить основанием признания сделки недействительной, другие нет.

Чтобы сделка могла быть признана недействительной, заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки и иметь существенное значение для ее совершения, Т.Е. осознавая эти обстоятельства, второй участник сделки не совершил бы ее на согласованных сторонами условиях .

Заблуждение может состоять в том, что при заключении договора одна их сторон ввела другую в заблуждение:

относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению и непосредственно влияют на его стоимость,
относительно природы самой сделки.

Одним из наиболее часто распространенных заблуждений, рассматриваемых судом – это заблуждение относительно тождества предмета сделки. Под тождеством мы можем понимать полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершающей сделку. Существенное значение в таких спорах придается заблуждениям относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Супруги К. обратились в суд с иском к П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, совершенным под влиянием заблуждения и применении последствий недействительности данной сделки, возмещении материального вреда. Обстоятельства дела: Между ними и П. был заключен договор купли-продажи квартиры и, естественно, подписан акт приема – передачи. Однако, по факту переезда, приобретенная квартира оказалась не пригодной для жилья, а именно: в квартире отсутствовала вода; температурный режим отопления не соответствует норме и составляет +16 градусов при плюсовой температуре на улице; в квартире имеются гнезда грызунов; стоит стойкий запах канализации. При осмотре квартиры перед покупкой, П., зная о недостатках квартиры, ввел супругов в заблуждение и намеренно скрыл вышеуказанные недостатки квартиры. Поскольку приобретенная квартира является непригодной для проживания по ряду причин указанных выше, которые значительно снижают возможность использования квартиры по назначению, что подтверждается различными актами обследования соответствующими специалистами, требования супругов К. были удовлетворены.

В рамках современных реалий, распространенными стали случаи сокрытия информации относительно зонирования земельных участков, ситуации, когда продавец понимает, например, что не сможет оформить недостроенный дом, потому он находится за красными линиями. Покупатель же приобретает жилой дом, но по сути своей это нежилое незавершенное строение, имеющее признаки самовольной постройки.

В нашей компании есть обширная практика судебных споров, связанных с невозможностью использования приобретенного объекта недвижимости – дома, квартиры, земельного участка, по его целевому назначению. Положительное решение по таким делам в основном зависит от грамотного сбора доказательной базы, в т.ч. и до подачи искового заявления.

Заблуждения о природе сделки.

Заблуждение относительно правовой природы сделки,как правило, является следствием неправильной оценки стороной сделки действительных намерений другой стороны, в результате чего стороны могут в принципе достичь соглашения о предмете договора (без чего договор вообще не мог бы считаться заключенным в принципе), но тем не менее заблуждаются относительно вида заключенного договора и своих прав и обязанностей по нему.

В. обратилась в суд с иском к Л. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, полагая указанную сделку притворной, прикрывающей действительную волю сторон договора, направленную на совершение займа денежных средств под залог недвижимости. Граждане, попав в тяжёлое материальное положение, имели намерение получить заём. Однако фактически подписали договор купли-продажи квартиры, результатом которого явилась незапланированная утрата квартиры, которая должна была выступить залогом. По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, так как стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила. Также для признания сделки притворной следует установить сделку, которая прикрывается, и к которой следует применить последствия.

Порок воли одной из сторон сделки или ущемление прав третьих лиц.

В соответствии с ГК РФ суд вправе ограничить дееспособность гражданина, если будет установлено, что вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами он ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Злоупотреблением спиртными напитками или наркотическими средствами, дающим основание для ограничения дееспособности гражданина, является такое их употребление, которое находится в противоречии с интересами его семьи и влечет расходы, ставящие семью в тяжелое материальное положение. При этом не обязательно лицо должно быть страдающим хроническим алкоголизмом или наркоманией. Под пристрастием к азартным играм, которое может служить основанием для ограничения дееспособности гражданина, следует понимать психологическую зависимость, которая помимо труднопреодолимого влечения к игре характеризуется расстройствами поведения, психического здоровья и самочувствия гражданина, проявляется в патологическом влечении к азартным играм, потере игрового контроля, а также в продолжительном участии в азартных играх вопреки наступлению неблагоприятных последствий для материального благосостояния членов его семьи.

Г. обратился с иском к М. о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указывал, что ему на праве собственности принадлежала квартира . Весной он познакомился с П., с которой он проживал в данной квартире определенный период времени, после чего ранее незнакомые люди предложили ему переехать и пожить в деревне. Истцу пояснили, что жилой дом в деревне принадлежит ему, в этом доме Г. проживал один, не имея средств к существованию. Осенью истец попытался вернуться в спорную квартиру, однако у него не оказалось ключей и от соседей ему стало известно, что квартира принадлежит другому лицу. Обстоятельства и условия совершения сделки Г. не помнит, однако все его вещи и документы остались в указанной квартире. После возвращения Г. из деревни его психическое состояние ухудшилось, в связи с чем он 11 октября 2016г. был помещен на стационарное лечение. Поскольку необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления действительной воле лица, совершающего сделку, а материалами дела установлено, что Г. в момент подписания договора купли-продажи и расписки был лишен способности понимать значение своих действий и руководить ими, данный договор был обоснованно признан судом недействительными.

Поддельные или недействительные документы: изготовление и использование.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. В соответствии со статьям 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Таким образом, сделка, подписанная неуполномоченным лицом (поддельная подпись) является ничтожной, сделка совершенная представителем по доверенности с превышением своих полномочий или не в интересах собственника является недействительной, если собственник не одобрил такую сделку впоследствии.

Ш.и Ч. обратились в суд с иском о признании недействительной справки о полной выплате пая, о признании права собственности и о признании недействительной регистрации права собственности на квартиру на ШС, недействительным договора займа в части залога недвижимого имущества (квартиры). ШС получил недействительную справку от ТСЖ о полной выплате пая, который осуществляли его родители. После смерти отца ШС в наследство за ним вступила его дочь Ч., т.е. правообладателями квартиры являлись Ш. (мать ШС) и Ч.(сестра ШС). Оформив справку ШС смог зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру, а затем передать ее в залог ростовщику в обеспечение договора займа. Ш.и Ч. узнав, что квартира выбыла из их владения, обратились в суд с иском и их требования были удовлетворены.

К. являлась собственником земельного участка ИЖС в городе, т.е. его рыночная цена измерялась миллионами. Пользуясь престарелым возрастом К., она была введена в заблуждение Г., который обещал ей осуществить продажу участка, мотивируя это тем, что спасает ее от неких штрафов за неиспользование участка по целевому назначению. В результате была оформлена доверенность от К. на Г. с правом совершения сделки. Г. передал К. под расписку 20тыс.руб. как стоимость земли под покупателя. Узнав о такой сделки близкий родственник К. смог предпринять меры по отзыву доверенности и приостановлению регистрации сделки. Затем в судебном порядке сделка заключенная Г. и Б. была признана недействительной по ряду оснований таких, как и введение в заблуждение доверителя и превышение полномочий доверенного лица.