Перевод помещения из жилого в нежилое. Какие коммерческие объекты нельзя располагать в жилых домах.

Ознакомьтесь с нашей услугой "Оформление перепланировки, реконструкции. Перевод из жилого в нежилое. Сохранение самовольной постройки."

Зачем нужен перевод из жилого в нежилое? Какая выгода от смены разрешенного использования помещения?

Не секрет, что многие помещения на первом этаже используется как офисы, магазинчики, складские помещения и, как это бывает, владелец решил, что переводить помещение в нежилой фонд, т.е. менять его разрешенное использование, слишком хлопотно. Однако это может повлечь за ряд сложностей для владельца такого помещения.

Когда можно использовать жилое помещение в коммерческих целях?

Гражданин, в том числе ИП, может использовать собственное жилье, в котором он проживает, для своей профессиональной или предпринимательской деятельности (например, для репетиторства или для адвокатского кабинета), но только в случае, если он при этом (пп.2-4 ст.17 ЖК):

не нарушает права и законные интересы других жильцов;
соблюдает правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и иные требования;
не располагает в жилом помещении промышленное производство.

Так же возможно зарегистрировать юридическое лицо по адресу жилого помещения, но лишь когда он совпадает с адресом проживания учредителя или директора компании.

Что бывает за использование квартиры в коммерческих целях?

При использовании не по целевому назначению, Жилищная инспекция может оштрафовать собственника за нарушение порядка использования помещения, перевода жилого помещения в нежилое, а также прав использования и содержания общего имущества жилого дома: ст.ст. 7.21, 7.22, 23.55 КоАП.

В частности, за самовольное переустройство или использование не по целевому назначению штраф для граждан от тысячи до двух с половиной тысяч рублей.

За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов или жилых помещений штраф для должностных лиц от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

То, что в квартире на самом деле находится офис, может быть установлено в ходе проверки технического состояния жилищного фонда, проведенной Жилинспекцией. Она может обосновать факт использования квартиры не по назначению, в частности, тем, что в квартире оборудована стойка для приема посетителей, установлена офисная мебель, имеются несколько компьютеров и другая оргтехника (например, мини-АТС), отсутствуют ванна или душевая комната, а также оборудование для приготовления пищи (плита или СВЧ-печь).

Порядок осуществления проверок Жилинспекцией проводится на основании Письма Минрегиона РФ от 14.10.2008 N 26084-СК/14 "Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации".

В качестве примеров можно привести ряд судебных актов:

Апелляционное определение Кемеровского областного суда от08.2012 по делу N 33-7719. По данному делу требования прокурора в интересах неопределенного круга лиц о запрете ответчикам использовать жилое помещение в качестве офисного помещения удовлетворены. Основанием выводов о нецелевом использовании служит - Акт проверки технического состояния жилищного фонда. В квартире присутствует офисная мебель и оборудование, стойка для приема посетителей.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от03.2012 по делу N А56-35585/2011. В силу ст.293 ГК РФ и п.3 ст.29 ЖК РФ собственника квартир, который их самовольно переустроил и перепланировал, обязали привести указанные квартиры в прежнее состояние.

Кроме того, негативным последствие может являться продажа жилого помещения с публичных торгов.

Районная администрация может через суд потребовать продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от органов местного самоуправления письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать закон. Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Такие полномочия предоставлены органу местного самоуправления на основании ст. 293 ГК РФ.

Такие судебные прецеденты редки, но имеют место быть:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" говорит, что нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 КоАП РФ), и гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).
Определением Конституционного Суда РФ от07.2003 N 295-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Беляева Сергея Ивановича на нарушение его конституционных прав ст.293 ГК РФ" установлено, что не соблюдение требований ГК РФ о целевом использовании жилого помещения, обусловленном необходимостью защиты интересов других лиц, влекущее за собой прекращение права собственности того или иного лица в судебном порядке, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы.
Кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от02.2011 по делу N 33-562/2011 оставило в силе решение городского суда , которое удовлетворило иск районной администрации о продаже с публичных торгов жилого помещения, поскольку собственник жилого помещения, использует его не по назначению: не для проживания граждан, а для размещения офиса. Перевод жилого помещения в нежилое в установленном законом порядке собственником не произведен.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Перевести в нежилой фонд можно далеко не каждое жилое помещение, ведь к нему предъявляется еще целый ряд требований, установленных ст. 22 ЖК РФ.

Какие помещения можно перевести нежилой фонд:

жилое помещение должно иметь отдельный изолированный вход с улицы или иметь возможность его оборудовать, например, увеличив один из оконных проемов до уровня пола.

Напомню, что по нормам технической эксплуатации жилищного фонда расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается без дополнительного усиления проемов, поэтому такие процедуры всегда сложны и затратны.

помещение не является частью остального жилья (например, частью коммунальной квартиры).
в жилом помещении нет зарегистрированных там по месту жительства.
право собственности на жилое помещение не обременено (не передано в аренду, залог и т. п.).
если переводимое помещение расположено выше первого этажа, то находящиеся под ним помещения должны быть исключительно нежилыми.
дом, в котором находится жилое помещение, признан ветхим или аварийным.
дом, в котором находится жилое помещение, не является наемным домом социального использования.

Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований - основание для отказа к переводу такого помещения в разряд нежилых.

Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если вы собираетесь разместить в переводимом помещении объект, запрещенный к размещению в многоквартирных жилых домах.

Существуют ограничения и запреты на размещение в жилых домах определенных объектов?

С 1 июля 2015 года вступили в силу изменения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. № 1521 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"

Какие коммерческие объекты нельзя размещать в жилых многоквартирных зданиях:

специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки.
магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины; склады любого назначения.
заведения, работающие после 23 ч.
бани и сауны, предприятия питания и досуга с числом мест более 50 и общей площадью более 250 квадратов,
прачечные и химчистки, общественные туалеты.
учреждения и магазины ритуальных услуг.
зуботехнические и клинико-диагностические лаборатории, дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема, ветеринарные клиники и кабинеты, помещения для пребывания детей.

Условия, которые нужно учитывать при переводе помещения из жилого в нежилое.

Согласие собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ЖК РФ "согласие соседей" не вошло в список требуемых при переводе документов. Однако оно необходимо почти всегда. В случае, если жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома не имеет отдельного выхода на улицу, его оборудование неизбежно будет связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а также с изменением режима пользования части прилегающей территории дома. Например, если планируется постройка входной группы, мощение брусчаткой дорожки или организация парковки. Поскольку и несущие стены и участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, возникает логичное противоречие. Ст. 247 ГК РФ, ст.ст. 40 и 46 ЖК РФ говорят, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия (требующие согласие всех участников долевой собственности) должно быть получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможным. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме оформляется в виде решения общего собрания о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве/ перепланировке.

Судебная практика по таким вопросам всегда строит на стороне собственников помещений в многоквартирном доме:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от05.2011 N Ф03-1979/2011 по делу N А73-12351/2010. Судом правомерно отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, поскольку предполагаемое переустройство помещения влечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, в частности, наружных стен и придомовой территории.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от10.2012 по делу N А43-26974/2011 Требование об обязании администрации Нижегородского района г.Н.Новгорода принять решение о переводе жилого помещения в нежилое, было оставлено без удовлетворения, поскольку установлено, что предприниматель не получил согласия других участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на устройство отдельного входа (выхода) на придомовую территорию с правом безвозмездного пользования.

Согласование проекта переустройства/ перепланировки переводимого жилого помещения со всеми необходимыми инстанциями.

Проект представляет собой пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т. п. Проект должен быть выполнен лицом - членом СРО, имеющим разрешение на проектирование зданий и сооружений. Для разработки проекта отдельного входа в помещение собственник должен будет заказать ситуационный план соответствующей территории, на основании которого изготавливается архитектурный эскиз отдельного входа. Проект согласовывается с Управлением архитектуры и градостроительства, с балансодержателем здания (ТСЖ, ДУК), органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора. В случае, если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекции.

Перечень документов, требуемых для перевода помещения:

заявление о переводе помещения (по форме, установленной Постановлением Администрации г.Н.Новгорода от 06.11г. №2480);
правоустанавливающие документы на переводимое помещение - подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии (свидетельство о праве собственности на жилое помещение, и документы, на основании которых лицо владеет жилым помещением, например, договор купли - продажи);
план переводимого помещения с его техническим описанием;
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещении или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Согласно положениям ЖК РФ, заявитель может и не представлять правоустанавливающие документы, план переводимого помещения и поэтажный план дома, тогда орган принимающий решение о переводе будет их запрашивать в соответствующих службах. Однако следует учитывать, что это существенно затянет сроки, а при отсутствии или недостаточности таких документов будет принято решение об отказе.

Куда обращаться с заявлением о переводе помещения?

Органом, принимающим решение о переводе жилого помещения в нежилое, является орган местного самоуправления - Администрация г.Н.Новгорода. Свои полномочия по этому вопросу она делегировала главам Администраций районов города (Постановления Администрации города от 15.06.2011 № 2230 и от 27.06.2011 №2480).

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты принятия. С этой даты начинается исчисление срока для принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения, который составляет сорок пять календарных дней.

Основания для отказа в смене статуса помещения

К таким основаниям относятся:

непредставление собственником помещения необходимых документов (перечень см.выше);
обращение в ненадлежащий орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;
наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (условия см.выше);
несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ.

Как происходит рассмотрение заявления о переводе помещения?

Согласно Административному регламенту по предоставлению муниципальной услуги по согласованию переводов помещений из жилого в нежилое и наоборот рассмотрение заявления о переводе осуществляется межведомственной комиссией, утвержденной главой Администрации района. Заявитель получает информацию о дате проведения заседания комиссии не менее чем за 3 рабочих дня до заседания. Решение принимается открытым голосованием простым большинством голосов. Не позднее чем через 2 рабочих дня подготавливается проект решения комиссии, которое передается на подпись Главы Администрации района.

После подписания решения о переводе, готовится уведомление о переводе, которое уже направляется собственнику помещения. Также комиссия уведомляет собственников помещений многоквартирного дома, прилегающих к переводимому помещению, о принятом решении.

Уведомление о переводе является основанием проведения соответствующей перепланировки/переустройства.

По окончании строительных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном приемочном Акте факт окончания перепланировки и переустройства помещения. Этот Акт является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве - как нежилого, и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.