Обзор изменений законодательства в области недвижимости в 2016 году

Ознакомьтесь с нашей услугой "Обжалование кадастровой стоимости земельного участка и объекта недвижимости"

Изменения в 2016 году в области налогообложения

1. Увеличение льготного срока владения квартирой до 5 лет

На мой взгляд, продление льготного срока владения, т.е. срока по истечении которого не начисляется налог на доходы при продаже, логичный шаг для повышения собираемости налогов, поскольку данная норма в первую очередь направлена на инвесторов, приобретающих квартиры для перепродажи. Напомню, что для ряда случаев, предусмотрена возможность остаться в пределах 3-х летнего срока владения, а именно:

имущество должно быть приобретено гражданами либо по договору дарения от лиц, которые в соответствии с семейным законодательством являются членами семьи или близкими родственниками, а также право собственности на него получено по наследству;
имущество должно быть получено в порядке приватизации гражданином;
недвижимое имущество должно быть приобретено по договору пожизненного содержания с иждивением.

Также весомым изменением является пресечение со стороны законодателя возможностей продажи недвижимости по заниженным ценам, что уменьшает размер налогооблагаемой базы. В случае, если права на вычет за счет сроков владения налогоплательщик не имеет, то он может уменьшить налог за счет расходов на приобретение недвижимости, например, продать квартиру за цену покупки. Однако с 2016 года, цена продажи квартиры, указанная в договоре купли – продажи не может быть ниже 70 % от кадастровой цены.

Таким образом, с января 2016 года, при отсутствии оснований для 3-хгодичного вычета и большой разнице между затратами на приобретение и кадастровой стоимостью, имеет смысл либо подождать 5 лет либо озаботиться снижением кадастровой стоимости объекта.

2. Закрытие персональных данных собственников жилья.

В октябре 2015 года информационная служба РБК сообщила, что Федеральная служба безопасности (ФСБ) внесла в правительство законопроект, предлагающий засекретить данные о владельцах недвижимости, самолетов и судов. Доступ к этим данным кроме самих правообладателей и их представителей получат только "компетентные государственные органы". 5 октября 2015г., этот проект поддержала комиссия правительства по законопроектной деятельности, рассказали РБК "участник заседания и два источника, знакомые с его результатами". Теперь законопроект должен быть рассмотрен на заседании правительства, после чего отправится в Госдуму. На текущий момент, никакой детальной информации, включая текста такого законопроекта, я не нахожу.

На мой взгляд, если действительно будет закрыты данные кадастра и росреестра в части правообладателей, это повлечен исключительно дополнительные проблемы и злоупотребления. Из персональных данных (общедоступных) такие выписки содержат только фамилии и имена, а также адреса самих объектов. Глупо думать, что мошенники не найдут способа узнать данные владельца недвижимости, тогда как для обычного гражданина это повлечет неуверенность в совершаемой сделке.

3. Изменения в налоговой сфере по недвижимости (расчет налога от кадастровой стоимости).

Рассчитывать налог от кадастровой стоимости мы начали еще в 2015г., однако поскольку, в 2015 г. платился еще налог за 2014год, не все это заметили на себе. Напомню, что новые правила расчета налога на недвижимость введены Федеральным Законом от 04 октября 2014 года № 284-ФЗ. Этот закон отменил полностью Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц" и ввел в Налоговый Кодекс РФ "Налог на имущество физических лиц", а также на местном уровне Законом Нижегородской области "О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" №140-З от 05.11.2014г.

На 2015год по Нижегородской области ставки по налогу на имущество физ.лиц установлены в зависимости от его назначения и стоимости от 0,1 % до 2 % от кадастровой стоимости. Например, для жилого дома или квартиры, стоимостью менее 10 миллионов рублей ставка будет минимальная 0,1%. Таким образом, в 2016 году все собственники имущества должны заплатить налог за 2015г. исходя из кадастровой стоимости данного имущества.

У каждого собственника будет право на налоговый вычет (ст. 403 НК РФ). Из общей площади недвижимости должны будут вычесть необлагаемую часть: 20 кв. м по квартире; 10 кв. м по комнате и 50 кв. м по жилому дому. Если в собственности несколько объектов, то налоговый вычет полагается по каждому из них. Но в обратной ситуации - когда имущество находится в собственности нескольких человек - вычет будет один на всех.

В то же время в течение первых четырех лет действия нового регионального закона для расчета налога будет применяться специальная переходная формула. Будет определяться разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью объекта, а затем ее умножат на специальный коэффициент (ст. 408 НК РФ). Значения коэффициента в течение четырех лет будут постепенно увеличиваться так: 0,2; 0,4; 0,6 и 0,8, и начиная уже с 2019г., сумма налога будет равна облагаемой кадастровой стоимости, умноженной на ставку.

Также есть ряд льгот для некоторых категорий граждан, например, для инвалидов, детей-сирот, неимущих граждан, членов семей военнослужащих, пенсионеров и т.д.

4. Окончание сроков бесплатной приватизации в марте 2016

Бесплатная приватизация, предоставленных по социальному найму жилых помещений, продленная в очередной (четвертый) раз, должна завершиться до 1 марта 2016 года. Скорее всего, срок приватизации вновь продлят, хотя возможно уже и с ограничениями - после 1 марта 2016 года бесплатно оформить право собственности на жилье по социальному найму смогут, проживающие в аварийных домах, жители Крыма и Севастополя, а также возможно сделают бессрочную бесплатную приватизацию для некоторых групп населения, например, для детей-сирот.

5.Изменения в законе о долевом строительстве жилья № 214-фз

С октября 2015 года объем собственных средств страховщиков повысили с 400 миллионов рублей до 1 миллиарда, а также обязали страховые компании, страхующие ответственность застройщиков подтверждать свою финансовую устойчивость. Данное изменение Закона о долевом строительстве (214-ФЗ) вызвало много нареканий и даже временную приостановку заключения договоров долевого участия в конце 2015г. Однако, на текущий момент, очевидно, что "мучения" застройщиков и изменения в законодательство о долевом строительстве еще не закончены.

В конце декабря 2015г. Минстрой РФ внес в Правительство на рассмотрение изменения к закону 214-ФЗ. В случае их утверждения, требования, предъявляемые к застройщикам жилья, работающим с договорами долевого участия, станут более жесткими.

Ожидается, что с 1 марта 2016 года вступят в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков. Он должен составлять не менее 5% от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств дольщиков, на среднюю цену одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья. Законопроект также устанавливает требование к раскрытию застройщиком информации на его официальном сайте.

С 1 июля 2016 года законопроектом предусматривается создание и ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти единого реестра застройщиков.

Кроме того, предполагается, что будет ограничено использование застройщиками средств граждан-соинвесторов. Деньги гражданам-соинвесторам разрешат хранить на специальных эскроу-счетах, а застройщик получит их только после сдачи новостройки в эксплуатацию. Тем не менее, прежние способы обеспечения прав: банковское поручительство и страхование, планируют оставить.

Также с января 2017 года вложения дольщиков застройщики смогут направлять лишь на строительство или возмещение расходов на возведение жилых новостроек в границах планировки, утвержденной соответствующей документацией. В то же время по законопроекту количество многоквартирных домов на данной территории может быть любым, но учет средств дольщиков застройщиков обяжут вести отдельно по каждому жилому корпусу. Помимо этого, Минстрой РФ планирует предоставить соответствующим органам дополнительными полномочия в части контроля за целевыми тратами застройщиков, а также за соблюдением графиков производства работ.

6. Нововведения в области нотариального удостоверения сделок в 2016г.

Целый ряд изменений внесены в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в отношении нотариального заверения сделок с недвижимым имуществом.

С 01.01.2016 года:

сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст.24 Закона 122-ФЗ),
сделка по продаже земельной доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст.24.1.Закона 122-ФЗ),
сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ст.30 Закона 122-ФЗ).

Также внесены изменения в ст. 38 Семейного Кодекса РФ и с 01.01.2016г. соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

5. Ожидаемые изменения земельного законодательства в 2016г.

Раздача земли на Дальнем Востоке.

с 1 июля 2016 года любой житель РФ может получить для использования землю на Дальнем Востоке по 1 гектару на каждого члена семьи заявителя, постоянно с ним проживающим. Если участки в течение пяти лет использовались согласно разрешению, то их можно будет оформить в собственность на безвозмездной основе.

Участки предлагается выделять по упрощенному порядку образования без проведения кадастровых работ и вынесения границ земельных участков на местность, что значительно упростит для людей процедуру их получения. Решение о выдаче должно приниматься в 30-дневный срок.Выбрать участок на Дальнем Востоке позволят самостоятельно - Минвостокразвития России и Росреестр создадут электронный сервис, который будет работать на базе сведений государственного кадастра недвижимости. Относительно легко теперь будет получить надел, относящийся к землям лесного фонда. Запрет по-прежнему будет распространяться на территории, занятые защитными лесами, в остальных случаях уполномоченный орган принимает решение о переводе надела в земли сельскохозяйственного назначения. При этом наличие документов территориального планирования и ходатайства о переводе из одной категории в другую не требуется, решение принимается на основании заявления о предоставлении земельного участка.

6. Изменения жилищного и коммунального законодательства в 2016г.

Нововведения в Жилищный кодекс.

30 июня 2015 года начала действовать новая редакция Жилищного кодекса РФ. Всего в кодекс внесено 120 поправок. Вступление в силу Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ изменило сразу целый ряд положений Жилищного кодекса РФ. Поправки касаются как вопросов управления многоквартирными домами, так и оплаты коммунальных услуг и капитального ремонта. Обширные изменения внесены в порядок проведения общего собрания собственников жилья, ст.ст 44-48 ЖК РФ, в частности, изменены и порядок созыва и формы проведения и вопросы, отнесенные к компетенции.

В новой редакции ст. 157 ЖК РФ определено, что размер платы за коммунальные услуги устанавливается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Для тех категорий лиц, которые по закону должны иметь приборы индивидуального учета, но не имеют их, устанавливается повышающий коэффициент к тарифам.

С 2015 года внедрен платеж за капремонт в многоквартирных домах. Собственники жилых и нежилых помещений обязаны уплачивать взносы с 1 июля 2015 года. По нормам ст.168 ЖК РФ, в региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта были приняты решения о сносе или реконструкции. Статьей 170 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников может принять решение об определении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ. В свою очередь, ст. 173 ЖК РФ предусмотрена возможность изменения способа формирования фонда капитального ремонта по решению общего собрания. Одновременно с внесением в ЖК РФ норм, связанных с установлением уплаты взноса на капитальный ремонт, внесено специальное дополнение, согласно которому расходы собственников жилых помещений на уплату взноса на капитальный ремонт (исходя из установленного минимального размера взноса) включаются в размер расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, по которым может быть предоставлена субсидия на оплату жилого помещений и коммунальных услуг.

К лицам, получающим льготы и субсидии относятся (согласно федеральному законодательству):

на 50% (в пределах социальной нормы) - ветераны труда, инвалиды Великой Отечественной войны, участники Великой Отечественной войны и приравненные к участникам ВОВ, реабилитированные лица, категории граждан, подвергшиеся воздействию радиации;
на 30% (в пределах социальной нормы) - многодетные семьи, а также иные категории граждан.

В июне 2015 года были внесены изменения в Закон "Об отходах производства и потребления" и теперь услуга по сбору и транспортировке твердых бытовых отходов будет прописываться отдельной строкой в квитанции за жилищно-коммунальные услуги. С 01 января 2016 года вступают в силу изменения законодательства, установленные Постановлением Правительства РФ от 17 октября 2015 г. N 1112 "О внесении изменений в требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг". Таким образом, с 2016 года установлены новые требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, а значит управляющие компании, ТСЖ, ЖСК за коммунальные услуги будут производить расчеты теперь не только с ресурсоснабжающими организациями, но и с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО), т.е. с организацией, которая будет отвечать за вывоз мусора. домоуправляющие компании должны будут заключить договор с региональным оператором по вывозу ТКО.
В ноябре 2015 года принят Закон №307-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с укрепление платежной дисциплины потребителей энергетических ресурсов". Изменения коснулись следующих законов:
- Жилищный Кодекс РФ;
- Кодекс об административных правонарушениях;
- "О газоснабжении в РФ" №69-ФЗ от 31.03.1999г.;
- "Об электроэнергетике" №35-ФЗ от 26.03.2003г.;
- "О теплоснабжении" № 190-ФЗ от 27.07.2010г.;
- "О водоснабжении и водоотведении" №416-ФЗ от 07.12.2011г.

Изменен и унифицирован порядок расчета штрафных санкций за нарушение сроков оплаты коммунальных услуг. При этом законодатель установил дифференцированную процентную ставку в зависимости от количества дней просрочки и разную для каждой категории плательщиков.Для граждан и иных собственников помещений в многоквартирных домах, ТСЖ/ЖСК сделан льготный период в 30 дней с момента наступления срока оплаты. С 31-го по 90-й день просрочки размер процентной ставки составляет 1/300 от ставки банковского рефинансирования на день фактической оплаты долга, а уже с 91-го дня размер процентной ставки возрастает до 1/130. Для Управляющих компаний за неоплату энергоресурсов с 1-го по 60-й день просрочки пени установлены в размере 1/300 ставки банковского рефинансирования, с 61-го по 90-й день просрочки возрастают до 1/170, а с 91-го дня просрочки уже до 1/130. Для всех остальных потребителей за неоплату энергоресурсов пени установлены в размере 1/130 ставки банковского рефинансирования с 1-го дня просрочки оплаты.