Самовольные постройки: сносить или сохранять?

Снести нельзя сохранить!*

*запятая ставится на усмотрение органа местного самоуправления.

Может ли орган местного самоуправления принять решение о сносе самовольной постройки?

С 01 сентября 2015 года вступили изменения в Гражданский Кодекс РФ, которыми статья 222 «Самовольная постройка» ГК РФ была дополнена положениями относительно полномочий органов местного самоуправления (п.4).

Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее с нарушением градостроительных норм и правил.

Ознакомьтесь с нашей услугой по сохранению самовольных построек

В 2016 году ряд депутатов Государственной Думы РФ обратились с запросом в Конституционный Суд РФ относительно противоречия п.4 ст.222 ГК РФ ряду статей Конституции РФ, поскольку вследствие неопределенности содержащихся в данном пункте положений, порождающих на практике их неоднозначное толкование и возможность произвольного применения, предоставляет органам местного самоуправления право решать вопрос о праве собственности во внесудебном порядке - посредством принятия решения о сносе постройки, возведенной до вступления оспариваемых законоположений в силу, а также в отношении постройки, в сносе которой ранее было отказано решением суда или право собственности, на которую было зарегистрировано уполномоченным государственным органом в установленном законом порядке.

Определением Конституционного Суда РФ от 27 сентября 2016 г. N 1748-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса РФ" депутатам был дан ответ, разъясняющий полномочия органов местного самоуправления и подтверждающий конституционность п 4.ст. 222 ГК РФ.

В каких случаях органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе?

на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ);
на территории общего пользования;
в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Таким образом, п.4 статьи 222 ГК РФ закрепляется механизм принятия органами местного самоуправления решений о сносе зданий, строений или других сооружений, возведенных на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке для этих целей, т.е. объектов, являющихся, самовольными постройками, притом что земельные участки, на которых они возведены, расположены в зоне с особыми условиями использования территорий, либо на территории общего пользования, либо в полосе отвода инженерных сетей. Совокупность вышеперечисленных условий подразумевает собой такие качества самовольной постройки, которые существенным образом ухудшающих комфортную среду для проживания граждан и подвергают опасности их жизнь и здоровье, а также создают препятствия для надлежащего функционирования объектов, представляющих повышенную опасность. Кроме того, механизм самостоятельной реализации органами местного самоуправления решений о сносе действует и в отношении самовольных построек, если лицо, осуществившее такую постройку, не было выявлено.

Важно понимать, при отсутствии какого-либо из вышеуказанных условий, решение о сносе в отношении зданий, строений или других сооружений органами местного самоуправления принято быть не может.

В какие сроки орган местного самоуправления может снести самовольную постройку?

Не более 7 дней с момента принятия решения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки.

Не более 12 месяцев для добровольного сноса.

Срок для снова самовольной постройки устанавливается с учетом характера такой постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

Как происходит снос самовольной постройки, если лицо, построившее ее, не было выявлено?

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

обеспечить опубликование в установленном порядке сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В данном случае снос самовольной постройки будет организован органом, принявшим соответствующее решение о сносе самовольной постройки, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Может ли быть принято решение о сносе постройки, право на которую зарегистрировано?

Законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество свидетельствует, как указывает Конституционный Суд РФ, о признании со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производимая соответствующим учреждением, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права.

При этом само по себе существование государственной регистрации права на объекты недвижимости, которые в соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ относятся к самовольным постройкам, не исключает возможности принятия уполномоченным органом решения об их сносе. В судебной практике сложился единообразный подход, свидетельствующий о допустимости принятия судом решения о сносе самовольной постройки при наличии государственной регистрации права собственности на нее (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Такая судебная практика, а также и внесудебный порядок принятия решения о сносе органами местного самоуправления, не могут расцениваться как противоречащие Конституции РФ, поскольку регистрация права не изменяет ранее установленного неблагоприятного последствия возведения самовольной постройки, а дата возведения самовольной постройки не меняет природы такого правонарушения.

Как защитить свою постройку от сноса?

Гражданский кодекс РФ, устанавливая в числе прочего правовой режим самовольновозведенных объектов, закрепляет в качестве способа легализации таких объектов в гражданском обороте признание права собственности на них в судебном порядке, что является допускаемым основанием для осуществления последующей государственной регистрации прав на соответствующие объекты.

Так, согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ признаются самовольной постройкой здания, сооружения или другие строения возведенные:

на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
без получения на это необходимых разрешений,
с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно действующему законодательству, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а, следовательно, и не вправе ей распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

П. 3 ст.222 ГК РФ допускается возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года), право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Основными условиями для сохранения самовольной постройки являются:

Строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил
Сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Что касается создания или возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения, то в этих случаях органы местного самоуправления городского округа вправе принять решение о сносе самовольной постройки. Следовательно, лицо, осуществившее такую самовольную постройку, - поскольку оно ставится в известность о принятом решении - может прибегнуть к гарантированному ему способу судебной защиты путем оспаривания принятого органом местного самоуправления решения. При этом, по смыслу пункта 4 статьи 222 ГК РФ, срок сноса, указываемый в решении о сносе самовольной постройки, не может быть произвольным, а устанавливается с учетом характера самовольной постройки и должен предоставлять заинтересованному лицу время для обращения в суд, который, в свою очередь, может приостановить действие оспариваемого решения органа местного самоуправления.

Исходя из действующего гражданско-правового регулирования, разрешение вопроса об отнесении постройки (здания, строения или другого сооружения) к категории самовольных порождает возможность наступления юридических последствий, различных по своему характеру и содержанию. Соответственно, в случае спора признание постройки самовольной и проверка правомерности ее сноса осуществляется судом, в том числе в процедуре оспаривания решения о сносе самовольной постройки или в процедуре оспаривания действий по ее сносу.

Может ли быть снесена самовольная постройка, узаконенная в судебном порядке?

При рассмотрении подобных исковых требований, суды рассматривают в том числе вопросы наличия нарушений градостроительного и земельного законодательства при возведении спорного объекта. Таким образом, суды, признавая де-факто действия, лица, осуществившего самовольную постройку, правомерными или не выходящими за рамки незначительных формальных нарушений, не влияющих на права третьих лиц и не создающих угрозу для жизни и здоровья граждан, обеспечивают защиту прав владельца спорного объекта.

Принятие органом местного самоуправления решения о сносе по мотивам и доводам, которые были ранее рассмотрены судом в положительном решении о сохранении самовольной постройки, означает, по сути, преодоление требования об обязательной силе судебного решения. Согласно ст.6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года N1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" судебные постановления, вступившие в законную силу, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

Следовательно, решения органов местного самоуправления о сносе самовольных построек, ранее сохраненных в суде, не могут быть признаны согласующимися с конституционным правом на судебную защиту.

Однако, следует учитывать, что вышеописанное правило обязательности судебного решения не действует в случаях, если:

принятия решений органом местного самоуправления о сносе самовольных построек, основано на новых фактических обстоятельствах, которые ранее не были предметом исследования в суде;
самовольная постройка была реконструирована и на ее основе создан новый объект, который не отвечает требованиям безопасности;
судом в ходе рассмотрения дела о сохранении самовольной постройки не оценивалось наличие либо отсутствие перечисленных в пункте 4 ст.222 ГК РФ специфических оснований для сноса самовольной постройки.

Подводя итог вышесказанного, имеет смысл вспомнить прописную истину, что «спасение утопающих дело рук самих утопающих». Возводя самовольное строение, необходимо помнить об ответственности, предусмотренной за такие действия, ведь понимание юридических последствий любого события поможет сберечь и деньги и нервы.

Никоненкова Е.