Признание садового домика жилым и регистрация в нем по месту жительства

Ознакомьтесь с нашей услугой "Оформление перепланировки, реконструкции. Перевод из жилого в нежилое. Сохранение самовольной постройки."

Задача:

Наш Заказчик является собственником земельного участка и садового дома в садоводческом товариществе в черте города Нижнего Новгорода. Недавно он закончил капитальную реконструкцию этого дома, надстроив второй этаж и проведя ремонт внутри дома. После этого у него возникла идея переехать в этот дом для постоянного места жительства. Встал вопрос о признании этого дома жилым и последующей прописке в нем нашего Заказчика.

Описание проблемы:

К сожалению, действующее на текущий момент законодательство, регулирующее правовой статус садовых и дачных домиков напрямую запрещает регистрацию в таких домиках по постоянному или временному месту жительства. Однако этот пробел законодатели пытаются урегулировать.

Не так давно мы давали комментарий относительно последних законодательных изменений в этой части.

Таким образом, в рамках действующего на текущий момент законодательства, поставленная Заказчиком задача могла быть решена одним из следующих вариантов:

признание садового дома жилым строением, пригодным для проживания с правом регистрации по месту жительства в судебном порядке (наиболее оптимальный вариант по срокам и затратам)
перевод нежилого помещения в жилое в органе местного самоуправления (вариант более длительный т.к. требует подготовки проекта перепланировки, который должен быть согласован соответствующими органами, что занимает не всегда поддающийся математическим подсчетам объем времени и финансов).

В это связи, мы порекомендовали Заказчику остановиться на первом варианте и признать садовый дом жилым и пригодным для постоянного проживания в судебном процессе.

Методика решения задачи:

Основных факторов успеха, от которых зависит благоприятное судебное решение два:

садовый или дачный дом должен отвечать всем признакам жилого помещения — санитарно-гигиеническим, противопожарным и строительным нормам;
необходимо доказать, что этот садовый дом является единственным возможным местом жительства, это, по сути означает, что нежелательно иметь на правах собственности иное жилое помещение

Этап 1 - подготовка к судебному разбирательству

В экспертной организации на основании технического паспорта и правоустанавливающих документов заказываем заключение о соответствии нежилого помещения требованиям СНиП (строительные нормы и правила).
В СЭС на основании строительной экспертизы заказываем справку заключение о соответствии нежилого помещения требованиям СанПиН.
Важный момент: СЭС далеко не всегда готово выдать необходимое заключение, а садовые дома отнюдь не всегда соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В том случае, если получить заключение СЭС не представляется возможным, необходимо продумать что может его заменить. В нашем случае мы заказали дополнительное экспертное заключение, так как органы санитарно-эпидемиологического надзора отказались выдавать необходимое заключение.
В ОГПН соответствующего района на основании строительной экспертизы заказываем заключение о соответствии объекта противопожарным нормам и правилам.
Важный момент: такое заключение также не всегда возможно получить. В последнем случае также необходимо продумать, чем это заключение можно заменить.
Что касается доказательства того, что садовый дом уже используется для проживания, то в настоящее время этот вопрос может быть решен путем получения справки от председателя СНТ, например, что конкретный гражданин, действительно проживает в садовом домике по адресу. Дело в том, что на текущий момент порядок регистрации по месту постоянного проживания или временного проживания существенно упростился, приобретя уведомительный характер
Составление и подача в суд искового заявления о признании садового дома жилым, пригодным для проживания с правом регистрации по месту жительства.

Этап 2 - судебное разбирательство.

На этом этапе самым важным является логически выверенная аргументация своей позиции, особенно в ситуации, когда судья требует, а удается получить не все документы или заключения.

Этап 3 - присвоение адреса.

После того, как получено решение суда, говорить о том, что в жилом доме можно прописываться еще рано. Предварительно необходимо получить почтовый адрес. Сделать это можно через комиссию по присвоению адресов объектам недвижимости при администрацию соответствующего района города. Результатом обращения в такую комиссию должно явиться распоряжение о присвоении адреса жилому дому (напомним, что на этапе судебного разбирательства, наш садовый домик уже был признан жилым).

Процесс присвоение почтового адреса также занимает некоторое время и требует предварительной подготовки. В числе документов, которые необходимо собрать:

исполнительную съемку;
выписка из ГКН на земельный участок (заказывается и получается в кадастровой палате).
Важный момент: присвоение/смена адреса подлежит регистрации в общем порядке: первоначально изменения вносятся в ГКН (Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области), после получения кадастрового паспорта с заявлением о регистрации прав/изменений на объект обращаемся в соответствующее отделении Росреестра по Нижегородской области.

Этап 4 - получение свидетельства о праве собственности на жилой дом (с уже присвоенным почтовым адресом).

Для этого необходимо повторно обратиться в органы технической инвентаризации с заявлением о подготовке технического паспорта уже на жилой дом (до этого у нас был техническая документация на садовый домик).

На основе полученной технической документации мы вносим изменения в кадастровый паспорт объекта недвижимости и в данных кадастровой палаты он также фиксируется теперь как жилой.

На основании полученного кадастрового паспорта на жилой дом, решения суда и распоряжения о присвоении адреса мы получаем свидетельство о праве собственности уже на жилой объект.

Важный момент: Почтовый адрес объекту недвижимости можно и не присваивать. Можно просто на основании полученного решения суда зарегистрировать право собственности на жилой дом. Адрес в этом случае будет таким же, как и адрес у садового домика. Однако с пропиской в таком доме возникнут сложности. Поэтому для тех, кто заинтересован именно в прописке, мы рекомендовали бы процедурой присвоения почтового адреса не пренебрегать.