Выдел в натуре доли на индивидуальный жилой дом (раздел долей)
Ознакомьтесь с нашей услугой "Оформление перепланировки, реконструкции. Перевод из жилого в нежилое. Сохранение самовольной постройки."
Краткое описание ситуации
Наш заказчик имел свидетельство о праве собственности на часть (долю) в индивидуальном жилом доме в г. Нижнем Новгороде. Фактически он занимал одну половину дома с отдельным входом, а его сосед - другую. Много лет они жили мирно до того момента, пока наш Заказчик не обзавелся двумя революционными идеями: реконструировать свою половину дома и пристроить к нему крытый гараж. Сосед на такие преобразования идти не хотел. В итоге, Заказчик обратился к нам с вопросом - можно ли выделить его часть доли в жилом доме, обособить ее как самостоятельный объект недвижимости, чтобы не зависеть больше от соседа и делать с ней все, что заблагорассудится.
Решение проблемы
Этап 1: анализ возможных проблем.
Взявшись за решение проставленной задачи, специалисты компании "Прецедент" в первую очередь тщательно проанализировали ситуацию с самим жилым домом, а именно - с наличием незаконных пристроев и самовольно выполненных перепланировок. Делалось это не случайно. Так как в случае, если в выделяемой части дома присутствуют самовольно возведенные заказчиком пристрои либо выполнена перепланировка, в исковых требования обязательно необходимо просить признать на них (пристрои) право собственности, сохранить помещения в перепланированном состоянии.
Второй немаловажный момент - отсутствие споров с соседями относительно принадлежности помещений. Потому что в случае разногласий между соседями о том, кто какую часть дома занимает или должен занимать, может потребоваться проведение судебной экспертизы.
Третий пункт - во время личного обследования, мы выяснили, что его половина дома имеет самостоятельные инженерные коммуникации (отдельные вводы в дом на газ, воду, электричество), что также являются положительным моментом, так как в противном случае, пришлось бы заказывать проект разводки общих коммуникаций.
Этап 2: сбор необходимых документов для подготовки искового заявления.
В процессе подготовки к написанию и подачи искового заявления, мы заказали и получили комплект документов, необходимый для положительного разрешения дела. В частности:
- технический паспорт на жилой дом;
- заключение о возможности раздела жилого дома (заказывается в экспертной организации).
Этап 3: подготовка и подача искового заявления.
Далее, мы подготовили исковое заявление о выделе в натуре долей в праве общей долевой собственности.
Важный момент: государственная пошлина за рассмотрение данного дела в суде рассчитывается и оплачивается от стоимости выделяемых помещений указанной в техническом паспорте.
Этап 4: судебный процесс.
Довольно часто так называемые идеальные доли, указанные в свидетельстве о праве собственности, не совпадают с реальными площадями, занимаемыми собственниками помещений "по факту". В этом случае, если между соседями нет согласия, вероятно будет назначена судебная экспертиза о размере компенсации за выделяемые в натуре доли в случае превышения их над идеальными долями.
Важный момент: судебные расходы на экспертизу будут распределены в равных долях между сторонами даже в том случае если первоначально экспертизу оплачивала сторона заявлявшая экспертизу.
Что получаем в итоге судебного разбирательства
Индивидуальным в каждом случае остается вопрос статуса выделяемой доли. Как правило, это будет квартира (в жилых домах исторически используемых на несколько семей уже на планах БТИ стоят обозначения квартир). Вполне разумно непосредственно в просительной части искового заявления указать, что выделяемая в натуре доля в виде индивидуально определенных помещений представляет собой квартиру №1, а выделяемая в натуре доля соседа (если такое встречное требование заявляется) - квартиру №2. Однако, возможно и впоследствии обратиться в Администрацию района с просьбой присвоить выделенным в натуре помещениям номер квартиры.
При этом, непосредственно на стадии судебного заседания имеет смысл разрешить вопрос с назначением (статусом) жилого дома и вот почему. Квартира, согласно определению законодателя, есть помещение в многоквартирном жилом доме. Таким образом, трактуя Жилищный кодекс, Управление Росреестра в лице Кадастровой палаты (ФГБУ "ФКП Росреестра"), как орган осуществляющий кадастровый учет объектов недвижимости, делает вывод о том, что в индивидуальном жилом доме не может быть поставлена на кадастровый учет квартира. Соответственно, перед тем как обращаться за кадастровым учетом квартиры, образованной в результате выдела в натуре доли в индивидуальном жилом доме, необходимо внести соответствующие изменения в назначение дома, изменив его с "индивидуального" на "многоквартирный".
Если в рамках судебного процесса о выделе доли в натуре вопрос с назначением дома рассмотрен не был, то дальнейшие действия будут выглядеть следующим образом. Получив вступившее в законную силу решение суда, необходимо направить запрос в Администрацию с просьбой сменить назначение жилого дома. В ответ на данное обращение Администрация ответит, что в настоящее время законодательно вопрос смены назначения жилого дома не регламентирован и полномочий для выполнения данных действия ни в Администрации города ни в районы Администрациях не имеется (на текущий момент это действительно так). С этим ответом придется повторно обратиться в суд, но уже в порядке особого производства и просить установить факт смены назначения жилого дома с "индивидуального" на "многоквартирный", основанием будет служить решение о выделе доли в виде квартиры. Получив решение суда обращаемся с ним в Кадастровую палату с заявлением о внесении изменений в назначение жилого дома. После внесения соответствующих изменений смело сдаем в Кадастровую палату Технический план на квартиру.
Также, существует вариант выдела доли в отдельно стоящее здание (возможно в том случае если выделяемые помещения находятся в рамках одной или нескольких литер., т.е. вся литера должна выделятся одному из сособственников) в данном случае объектом недвижимости и кадастрового учета будет являться, например: Жилой дом по ул.Иванова, д.5 литеры А, А1,Г.
После получения кадастрового паспорта регистрируем право собственности на выделенный объект в Управлении Росреестра (ФРС).
В заключение отметим, что описанный процесс является очень трудоемким по времени и прилагаемым усилиям, так что, если вы не хотите заниматься им самостоятельно, мы всегда готовы сделать это для Вас.
