Возможности и перспективы строительства гостиничного комплекса на земельном участке в Нижегородском районе г. Н.Новгорода (Гребешковский откос)

Описание задачи

В Консалтинговую фирму "Прецедент" обратился Заказчик с вопросом анализа перспектив и возможностей строительства гостиничного комплекса на Гребешковском откосе (Нижегородский район, г. Нижний Новгород). В зависимости от результатов такого анализа он планировал либо заключать сделку по купле-продаже участка, либо от нее отказываться.

Характеристика земельного участка

Планируемый к покупке земельный участок имеет площадь 452 кв.м., разрешенное использование: под существующим индивидуальным жилым домом с прилегающей территорией.

Согласно схеме функционального зонирования участок расположен в зоне ЖИ - зона жилой застройки центрального исторического района. Согласно правил землепользования и застройки к зоне ЖИ применяются регламенты функциональных зон Ж-5 и Ц-1 (с учетом высотного регламента зонирования) в числе основных видов разрешенного использования зоны Ж-5:

многоквартирные жилые дома 5 - 10 этажей;
аптеки;
поликлиники не более 600 посещений в смену;
магазины товаров первой необходимости (торговой площадью не более 400 кв.м.);
спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном или без);
спортивные площадки, теннисные корты.

К основным видам разрешенного использования зоны Ц-1 относятся, в том числе: гостиницы, гостевые дома, центры обслуживания туристов.

Резюме

Таким образом, согласно градостроительным регламентам распространяющим свое действие на рассматриваемый участок, строительство гостиничного комплекса на данном участке вполне допустимо.

Возможные варианты строительства

Объективно имеется два способа строительства и последующей регистрации в установленном законом порядке прав на проектируемый объект.

Вариант 1. Получение разрешения на строительство гостиницы.

Первоначально необходимо сменить вид разрешенного использования участка, т.е. получить письмо из администрации обратиться в кадастровую палату за учетом изменений, далее, с учетом последних тенденций, обжаловать отказ кадастровой палаты в судебном порядке и после вступления решения в силу, зарегистрировать изменения в ФРС. Срок смены разрешенного использования с учетом длительности судебного процесса и возможного обжалования кадастровой палатой вынесенного положительного решения составит не менее 6 месяцев.

Получив свидетельство на участок с видом разрешенного использования - "гостиница", заказываем в Администрации градостроительный план земельного участка. В град.плане будут указаны ограничения по этажности, площади застройки участка, а также органы с которыми необходимо выполнить сопутствующие согласования проекта. Скорее всего, этажность будет ограничена 3-4 этажами. При этом, обращаем внимание, что при количестве этажей более 2-х (для нежилых помещений и коммерческих объектов) проект в обязательном порядке должен пройти экспертизу, что увеличивает и затраты (стоимость экспертизы будет определяться в процентном отношении от общей цены проекта) и срок (у Госархстройнадзора по регламенту есть 2 месяца на рассмотрение проекта).

С первого раза пройти экспертизу практически невозможно, соответственно, за повторное рассмотрение проекта также придется заплатить и подождать еще некоторое время. В итоге, наиболее реально и наименее затратно будет получить разрешение на строительство 2-х этажей.

Важный момент: Основная сложность здесь, на наш взгляд, будет в том, что в град.плане скорее всего процент застройки участка обозначат в 15 - 25 %, т.е. получить разрешение на строительство здания площадью застройки в половину площади участка у нас не получится!!!

Вариант решения: в проектной документации и разрешении на строительство у нас будут указаны характеристики объекта соответствующие требованиям градостроительного плана (в т.ч. по проценту застройки), а фактически, по итогам строительства, площадь построенного объекта увеличиться.

В данном случае вводить объект в эксплуатацию придется в судебном порядке. Для положительного судебного решения потребуется:

заключение экспертной организации о соответствии возведенного объекта СНиПам;
заключение СЭС о соответствии объекта САНПИНам;
заключение ОГПН о соответствии пожарным нормам.

Помимо этого необходимо будет собрать максимально возможный комплект предусмотренный ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для официального ввода здания в эксплуатацию, а именно:

исполнительная съемка;
справки о выполнении т/у от организаций выдававших т/у;
акт приемки-сдачи законченного строительством объекта от ген.подрядчика;
заключения органа тех.надзора о соответствии объекта СНиПам.

Более того, необходимо будет решать вопрос с парковочными местами т.к. для данной категории объектов количество парковочных должно быть достаточно большим, чего в рамках участка 500 кв.м. очень трудно достичь. Как способ решения данной проблемы - приобретение смежного земельного участка на праве собственности, заключение договора аренды парковочных мест с расположенными на ближайшем расстоянии коммерческими объектами.

Параллельно с переводом участка и получением град.плана, при отсутствии подведенных коммуникаций, обращаемся за т/у на электричество, воду и газ. Также в обязательном порядке для получения разрешения на строительство гостиницы потребуются т/у на ливневую канализацию, наружное освещение (получаем в Управлении инженерной защиты города), радио и связь (получаем в Ростелекоме). Вполне возможно потребуются т/у от МЧС на перечень мероприятий по ГО и ЧС.

По каждому из полученных т/у необходимо будет разработать проект и согласовать его с организацией выдавшей т/у.

Также в состав проектной документации войдет:

архитектурная часть (АС);
конструктивная часть (КР);
генеральный план (схема планировочной организации, вертикальная планировка, сводный план инженерных сетей);
проект организации строительства, в т.ч. строй ген.план и схема организации дорожного движения (схема организации дорожного движения подлежит согласованию департаментом транспорта и связи администрации города);
проект мероприятий по пожарной безопасности;
перечень мероприятий по охране окружающей среды;
расчет-обоснование санитарно-защитной зоны.

Рабочие проекты на внутренние инженерные сети Администрация г. Н.Новгорода не требует к предоставлению.

Общий срок подготовки и согласования всех разделов рабочего проекта объективно составит не менее 10 - 12 месяцев. Указанный срок обусловлен тем, что у Администрации города, а также всех согласующих органов вполне вероятно будут замечания по соответствующим разделам проекта. По итогам можем обращаться за разрешением на строительство. Таким образом, общий срок, с учетом времени на смену вида разрешенного использования, до момента начала строительства составляет примерно 1,5 года.

Для ввода уже построенного объекта в эксплуатацию нам потребуются:

тех.паспорт на объект;
справки о выполнении т/у от всех организации выдававших т/у;
акт приемки сдачи законченного строительством объекта от Ген. подрядчика;
справки от организации осуществляющей тех.надзор о соответствии построенного объекта требованиям СНиПов и проектной документации;
исполнительная съемка на объект и построенные внешние коммуникации.

С указанным комплектом документов обращаемся в Администрацию города за разрешением на ввод в эксплуатацию.

Если в характеристиках построенного объекта будут расхождения с проектной документации, придется вносить изменения в разрешение на строительство т.е. изменять соответствующие разделы проекта и на их основании просить Администрацию изменить разрешение либо, если отклонения в характеристиках построенного объекта будут существенными, по сравнению с проектом, и администрация откажется менять разрешение на строительство, придется обращаться в суд с признанием права на построенный объект (Судебную процедуру описывали выше).

После завершения строительно-монтажных работ в зависимости от соответствия объекта проекту на ввод в эксплуатацию может потребоваться от 4 до 8 месяцев (в случае судебной процедуры).

Вариант 2. Строительство жилого дома и последующий перевод его в нежилой.

В рамках обозначенной процедуры первоначально, также, считаем необходимым получать разрешение на строительство, но в данном случае всего лишь жилого дома. Для этих целей вид разрешенного использования участка оставляем текущий. Можно попробовать начать строить и без разрешения, если мы уверены, что построим к 2018 г. Но даже в этом случае, нас могут штрафовать за незаконное строительство, т.к. "дачная амнистия" по своей сути не дает право строить без разрешения, а лишь предоставляет возможность узаконить построенное. Поэтому с учетом месторасположения объекта рекомендуем разрешение все-таки получить.

Для получения разрешения приложив топографическую съемку заказываем Градостроительный план участка, в котором опять-таки будут обозначены ограничения по этажности и проценту застройки участка. Отметим, что для жилых домов процент застройки составляет, как правило, 20 %. Помимо град. плана для получения разрешения нам необходимо будет приложить схему планировочной организации земельного участка (фактически это посадка здания на участок - генеральный план). При этом, в посадку здания необходимо осуществить в полном соответствии с пятном застройки которое будет обозначено в град. плане. Срок получения разрешения на строительство жилого дома составит 3 месяца.

Если строительство объекта планируется завершить до 1 марта 2018 г., то регистрировать права на построенный пока еще жилой дом возможно по дачной амнистии. В этом случае мы имеем возможность разместить дом на участке так, как нам того хочется не соблюдая требования град.плана, т.к. для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права в ФРС акт ввода дома в эксплуатацию не требуется, однако, в данном случае могут возникнуть сложности при административной процедуре перевода в нежилое и эти нарушения могут стать основанием для отказа не только администрации в переводе объекта в нежилое, но и для суда. Срок регистрации права на дом по "дачной амнистии" составит 2 - 2,5 месяца.

В случае, если строительство будет закончено позднее 1 марта 2018 г., для регистрации права на дом нам необходимо получать от администрации акт ввода в эксплуатация. Для этого дом должен быть возведен в полном соответствии с требованиями град.плана по месторасположению и этажности. При нарушении указанных требований признавать права на дом придется в судебном порядке.

В рамках судебного спора для признания права нам, как и в первом варианте, потребуются:

заключение экспертной организации о соответствии возведенного дома СНиПам, а также о том, что дом не нарушает права и охраняемые законом интересы граждан;
заключение СЭС о соответствии объекта САНПИНам;
заключение ОГПН о соответствии пожарным нормам.

Судебная процедура займет 6 - 8 месяцев.

После получения свидетельства на жилой дом, дальнейшим этапом будет перевод его в нежилой фонд. Формально, руководствуясь ст.ст. 22 - 23 Жилищного кодекса нам необходимо будет обратиться в Администрацию с заявлением о переводе объекта из нежилого в жилое. Причем, если никаких перепланировок и переустройства с домом при переводе в нежилое выполняться не будет, то от нас даже не требуется проект. Необходимым условием в данном случае будет наличие в градостроительном регламенте соответствуюшей зоны, в которую попадает участок, видов разрешенного использования предусматривающих строительство гостиничного комплекса в который мы и планируем переводить жилой дом.

В нашем случае зона Ц-1 разрешает нам строить здесь гостиницы. Однако при ответе на запрос о переводе администрация будет учитывать в том числе и требования предъявляемые к подобного рода объектам (гостиница) в первую очередь в части парковочных мест.

Если никаких нарушений градостроительных требований предъявляемых к гостиницам администрация в нашем доме не найдет, то ответ будет положительным.

Важный момент: Наиболее вероятна, однако, обратная ситуация, при которой нам придется обжаловать отказ администрации и просить перевести жилой дом в нежилой фонд в судебном порядке. Практика по данному вопросу достаточно хорошая и сложностей в процессе быть не должно (подразумеваем, что у нас будет центральное водоснабжение, канализация, газ и достаточное количество парковок (вариант решения проблемы парковок указан выше). и, при этом, мы постараемся выдержать все необходимые градостроительные отступы от границ участка и построек соседей). При этом, если из отказа Администрации будет очевидно, что размещение гостиницы по действующим градостроительным нормам и СНИПам на данном участке не допустимо, то в рамках процесса перевода здания в нежилой из перечня видов разрешенного использования участков в зоне Ц-1 необходимо будет выбрать наиболее подходящие по назначению нежилые здания, т.к. фактически нас интересует получение свидетельство на жилой дом как на нежилое здание (в свидетельстве назначение не указывется). При этом, использовать это нежилое здание мы обязаны в соответствии с градостроительным регламентом земельного участка т.е. исходя из видов разрешенного использования зоны Ц-1, среди которых, в том числе, размещение гостиницы.

Срок судебного процесса, с учетом возможного обжалования 8 - 10 месяцев.>

Резюме: Объективно наиболее приемлемым, с нашей точки зрения, выглядит второй вариант, который дает нам возможность максимально быстро приступить к строительству и сэкономить на некоторых разделах проектной документации. Однако, при проектировании и строительстве жилого дома необходимо максимально участь все требования предъявляемые к гостиничным комплексам.

Общий вывод

Строительство и последующего оформление гостиничного комплекса в собственность Заказчика, на выбранном земельном участке возможно.

Планируете покупку участка для строительства? Закажите у нас анализ такого участка, с точки зрения возможностей и ограничений строительства. Вы сэкономите не только время, но и деньги, заведомо отказавшись от невыгодного объекта.