Судебное представительство по делу о признании договора заключенным (действительным)

К нам обратилась гражданка в очень неприятной для нее ситуации, поскольку под угрозой было ее будущее жилье, приобретенное по договору долевого участия через программу «Жилье для российской семьи».

Какие неожиданные сложности возникают при получении жилья через госпрограммы.

Предыстория.

Наша заказчица является одинокой мамой с весьма скромными доходами. В 2014 году она обратилась в органы местного самоуправления с целью признания за ней права на приобретение жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи». В сентябре 2014 года она была включена в список граждан, имеющих право на приобретение жилья через вышеуказанную программу. Напомню, что основанием включения в данную программу является соответствие семьи условиям, предоставляющим преимущественное право на приобретение жилья, а именно:

• обеспеченность общей площадью жилых помещений в расчете на гражданина и каждого из совместно проживающего с гражданином члена его семьи, не более 18 кв. метров в расчете на одного человека, при этом доходы гражданина и указанных членов его семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности гражданина и (или) членов его семьи, не превышают максимального уровня, установленного органами государственной власти субъекта РФ;
• проживание в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, или в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
• наличие 2 и более несовершеннолетних детей и являющихся получателями материнского (семейного) капитала при условии использования такого материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилья экономического класса в рамках программы, а также ряд других категорий.

Важно понимать, что при этом совокупные доходы таких граждан и совместно проживающих с ними членов их семей должны позволять им приобрести жилье экономического класса, в том числе с помощью ипотечного кредита (займа), средств материнского (семейного) капитала и (или) иных форм государственной, муниципальной поддержки на приобретения такого жилья. Это означает, что господдержка здесь выражается в пониженной стоимости жилья – не более 35 000 за м.кв.

Организация осуществляющее жилищное кредитование по данной программе - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), региональным оператором которого по Нижегородской области является Государственное предприятие "Нижегородский ипотечный корпоративный альянс (ГП «НИКА»).

Учитывая, что очередь на льготные программы дело не быстрое к приобретению будущего жилья наша Заказчица подошла только через год. В сентябре 2015 года она предоставила в ГП «НИКА» все требуемые документы, в т.ч. документы относительно подтверждения ее платежеспособности и кредитоспособности, сведения о ее доходах и месте работы. Только в ноябре 2015 года ГП «НИКА» с ней заключило договор займа, а также был подписан договор долевого участия с Застройщиком. Заказчица, не видя подвоха, сделала нотариальную доверенность на имя сотрудников ГП «НИКА» с целью подачи на регистрацию договора долевого участия, передала все подлинники документов, включая закладную на объект недвижимости. Документы действительно были поданы на регистрацию, однако, затем отозваны с регистрации от имени Заказчицы, хотя она такого поручения не давала. О том, что документы отозваны с регистрации Заказчица узнает из письма ГП «НИКА», которое требует расторгнуть договор займа, мотивирую это тем, что после оформления документов Заказчица меняет работу.

При этом следует учитывать, что заемные денежные средства внесены на специальный счет, т.е. Заказчица де-юре осуществляет пользование суммой займа, а также следует понимать, что и договор долевого участия не может быть зарегистрирован без закладной. Таким образом, при расторжении договора займа Заказчица будет вынуждена оплатить стоимость пользования займом, а также попрощаться с желанием получить квартиру в рамках данной госпрограммы, поскольку свое право она реализовала таким «неуклюжим» образом.

Решение проблемы:

1.Анализ проблемы и поиск возможностей для оформления прав на объект долевого строительства.

 Сотрудники нашей компании внимательно изучили копии документов по сделке, имеющихся у заказчицы, изучили федеральное и локальное законодательство по данному вопросу, а также Стандарты ипотечного жилищного кредитования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Исходя из имеющихся документов и сути дела, было принято решение об обращении в суд с целью понуждения к совершению регистрационных действий и истребовании подлинников документов по сделке. Заказчица начала оплачивать ежемесячные платежи для соблюдения условий договора займа. С целью урегулирования досудебного порядка, сторонам сделки были направлены соответствующие претензии с требованием осуществить оформление прав нашей Заказчицы на объект долевого строительства.

 2. Сбор необходимых документов, подготовка и подача искового заявления.

В процессе подготовки искового заявления, выяснилось, что придется его переименовать во встречное искового заявление. ГП «НИКА» решило самостоятельно обратиться в суд с заявлением о признании договора займа недействительным в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Соответственно, в суд были поданы отзыв и встречное исковое заявление о признании договора действующим и об обязании ГП «НИКА» передать подлинники документов.

Нашими сотрудниками была сформирована следующая позиция по делу.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Существенными условиями договора займа являются:

• Предмет займа - деньги или другие вещи, определяемые родовыми признаками (числом, мерой, весом), которые займодавец предоставляет во владение и собственность заемщика по договору займа.
• Обязанность возврата займа (заемной вещи или суммы денег).

Исходя из вышесказанного, поскольку Сторонами Договора займа были согласованы все существенные условия Договора займа, а денежные средства (сумма займа) были переданы заемщику, то Договор займа считается заключенным и никакие иные обязательства, кроме изложенных в Договоре займа и положениях действующего законодательства, не могут признаваться существенными условиями.

Как говорит ст.451 ГК РФ, изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Для того чтобы изменение обстоятельств было отнесено к категории существенных и признано

достаточным для расторжения договора на основании решения суда, требуется наличие одновременно четырех условий, которые поименованы в п. 2 ст. 451 ГК РФ, а именно:

1. предполагается, что стороны при заключении договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет,
2. изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона была не в состоянии преодолеть после их возникновения при той степени заботливости осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота,
3. исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора,
4. из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием об изменении или расторжении договора.

ГП «НИКА» не смогли доказать существенность изменившихся обстоятельств, в результате чего суд счел нашу позицию обоснованной и удовлетворил встречный иск.

Что в результате судебного разбирательства по признанию сделки заключенной (действующей) получил Заказчик.

Заказчица получила решение суда, позволяющее ей истребовать подлинники документов и осуществить регистрацию договора долевого участия в росреестре.