Как оформить право собственности на самовольную постройку, расположенную на долевом участке?

Наш опыт ведения судебного дела по оформлению прав на построенный жилой дом без разрешения на строительства и с нарушением зонирования территории.

Обстоятельства дела.

Нашему заказчику принадлежит на праве общей долевой собственности доля в праве на земельный участок, площадью около 700 кв.м. в черте города с видом разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство. На участке расположен жилой дом, так же находящийся в долевой собственности, в котором проживает по факту 3 семьи, связанных родственными узами.

Для семейных нужд нашим заказчиком было принято решение возвести на земельном участке еще один жилой дом, для того, чтобы предоставить возможность одной из семей самостоятельного проживания. Заказчик рассчитывал оформить построенный дом по дачной амнистии, однако, в связи со случившимися изменениями законодательства, не успел его оформить.

Обратившись же за получением разрешения на строительство, наш Заказчик получил отказ, в связи с тем, земельный участок, на котором расположен жилой дом, находится в функциональной зоне Жм-1 (зона многоквартирной низкоплотной, малоэтажной жилой застройки), а также что Земельный участок частично расположен в санитарно-защитной зоне близлежащей фабрики.

После изучения ситуации юристами КФ ПРЕЦЕДЕНТ, было принято решение достраивать жилой дом и затем узаконивать его в судебном порядке.

Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: «возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов»

Какие действия были предприняты юристом для подготовки дела к судебному разбирательству.

Поскольку земельный участок является долевой собственностью, то любые строительные работы на таком участке необходимо согласовывать со всеми участниками долевой собственности. В целях соблюдения прав было получено нотариально заверенное согласие от второго участника долевой собственности на строительство второго жилого дома на земельном участке, учитывая, что находиться он будет уже в единоличной собственности нашего заказчика.

В соответствии с п.3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
2. Если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
3. Если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях проверки построенного жилого дома на соответствие строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим, объемно-планировочным, противопожарным, градостроительным, а также в целях определения, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан данный жилой дом, мы обратились экспертную организацию, имеющую соответствующую компетенцию и допуски. Проведя исследование жилого дома, экспертом было установлено, что здание жилого дома согласно конструктивной характеристике, относится к категории строений: «дом жилой одноквартирный отдельно стоящий» согласно п. 3.5 СП 55.13330.2016. «СНИП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные». Здание расположено в границах земельного участка площадью около 700 кв.м., имеется возможность заезда на участок на легковом автомобильном транспорте по дороге общего пользования с асфальтовым покрытием.

По результатам проведенной экспертизы был подготовлен акт экспертного исследования, в котором сделаны следующие выводы:

• Здание жилого дома, пригодно для эксплуатации в качестве жилого помещения. Здание жилого дома соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к жилым строениям.
• Здание жилого дома расположено в границах земельного участка с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, что подтверждается схемой расположения здания на земельном участке в зоне жилой застройки.
• Основные конструктивные элементы, несущие и ограждающие конструкции, заполнение проемов и инженерные системы находятся в пригодном для нормальной эксплуатации состоянии.

Экспертами не было выявлено отступлений от требований строительных норм и правил, предъявляемым к жилым строениям, которые создавали бы угрозу жизни и здоровью граждан или существенно нарушали бы права и охраняемые законом интересы других лиц, а также создавали препятствия собственникам смежных участков в пользовании ими своими участками не обнаружено. Дальнейшая эксплуатация здания жилого дома является безопасной для жизни и здоровья граждан, при соблюдении действующих норм и правил.

Кроме этого, в материалы гражданского дела было представлено экспертное заключение, выполненное уполномоченной организацией в области обеспечения пожарной безопасности и защиты населения от чрезвычайных ситуаций» на предмет соответствия жилого дома требованиям пожарной безопасности.

Что делать, если земельный участок под ИЖС находится в зоне многоквартирной застройки?

Согласно генеральному плану г.Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением городской Думы г.Н.Новгорода от 17.03.2010 № 22 (с изменениями) (далее по тексту – генеральный план г.Нижнего Новгорода), земельный участок нашего заказчика расположен в функциональной зоне Жм-1 (зона многоквартирной низкоплотной, малоэтажной жилой застройки), которая соответствует территориальной зоне Ж-4 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки 2-4 этажа) Правил землепользования и застройки в г. Нижнем Новгороде, утвержденных постановлением городской Думы г. Нижнего Новгорода № 89 от 15.11.2005 г. (с изменениями) (далее по тексту – Правила землепользования и застройки в г. Нижнем Новгороде).

Согласно п.3 статьи 5 Правил землепользования и застройки в г. Нижнем Новгороде, объекты недвижимости, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил или до вступления в силу изменений в настоящие Правила, являются не соответствующими настоящим Правилам в случаях, когда эти объекты, в частности, имеют вид, виды использования, которые не предусмотрены как разрешенные для соответствующих территориальных зон.

В рамках п.1 статьи 6 Правил землепользования и застройки в г. Нижнем Новгороде, объекты недвижимости, предусмотренные статьей 5 настоящих Правил, а также ставшие несоответствующими после внесения изменений в настоящие Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами.

Поскольку вид разрешенного использования принадлежащего нашему заказчику земельного участка – под индивидуальное жилищное строительство, был установлен до вступления в силу Правил землепользования и застройки в г. Нижнем Новгороде, то данный земельный участок может существовать и использоваться в соответствии с установленным видом разрешенного использования без установления срока его приведения в соответствие с Правилами землепользования и застройки в г. Нижнем Новгороде.

Является ли санитарная зона фабрики препятствием к жилищному строительству?

Отказывая в выдаче разрешения на строительство Администрация города Нижнего Новгорода указывала на нахождение земельного участка нашего заказчика в санитарной зоне фабрики. Однако, юристы компании ПРЕЦЕДЕНТ при ведении дела в интересах заказчика обосновали, почему в данном случае ограничения по санитарной зоне не могут применяться.

В целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.1999 N 52-ФЗ вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования.

Размер санитарно-защитной зоны должен быть обоснован проектом санитарно-защитной зоны с расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха (с учетом фона) и уровней физического воздействия на атмосферный воздух и подтвержден результатами натурных исследований и измерений. Установление же размеров санитарно-защитных зон для промышленных объектов и производств проводится при наличии проектов обоснования санитарно-защитных зон с расчетами загрязнения атмосферного воздуха, физического воздействия на атмосферный воздух, с учетом результатов натурных исследований и измерений атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух, выполненных в соответствии с программой наблюдений, представляемой в составе проекта.

Как выяснилось в ходе ведения дела, проект обоснования санитарно-защитной зоны для фабрики не разрабатывался, а границы санитарно-защитной зоны не были установлены, т.к. отсутствует соответствующее Постановление Главного санитарного врача РФ, в связи с чем, не может быть установлен факт нахождения Земельного участка нашего заказчика в санитарно-защитной зоне.

Более того, сама фабрика уже ликвидирована, а подтверждений функционирования промышленных объектов, принадлежащих ее правопреемникам и оказывающих влияние на среду обитания и здоровье человека, не имеется.

Результат работы юристов КФ ПРЕЦЕДЕНТ.

Гражданское дело по иску в интересах нашего Заказчика было положительно рассмотрено судом, а самовольно построенный жилой дом был узаконен, что позволит нашему заказчику оформить на него право собственности.

Доверяйте решение ваших проблем только профессионалам.