Хитрый застройщик или как получить свое жилье у застройщика – банкрота?

Могут ли быть применены специальные правила для банкротов – застройщиков в отношении лица, которое благодаря использованию различных так называемых «серых правовых схем» формально не подходит под понятие застройщика, но фактически им является?

Что такое правовые схемы и как их используют Застройщики?

Суть дела. Между ООО «ССК «Металлургмаркет» (заказчик) и ООО «СтройГрадОмск» (генподрядчик) 10.01.2012 был заключен договор генерального подряда на строительство объекта № 1, согласно которому генподрядчик принимает на себя подряд по строительству объекта – пятиподъездный двенадцатиэтажный кирпичный дом общей площадью 23000 кв.м. в городе Омске. Вся документация у Заказчика была оформлена надлежащим образом, однако, продажа объектов долевого участия осуществлялась весьма элегантным способом.

Был создан Жилищно – строительный кооператив «Центральный-1», который и заключал договоры «приема паевого взноса» с гражданами, однако, в качестве получателя платежа по таким договорам выступал Генподрядчик, который в свою очередь оприходовал эти деньги как полученные на ведение строительства от Заказчика. Таким образом, в рамках некой инвестиционной деятельности между ЖСК и ООО «ССК «Металлургмаркет» регулировался поток денег от Заказчика к Генподрядчику, т.е. фактически граждане оплачивали расходы Заказчика по строительству многоквартирного дома, а, следовательно, квартиры в конечном счете граждане приобретали у ООО «ССК «Металлургмаркет».

Такая схема использовалась застройщиком для обхода положений ст.3 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", предоставляющей право на привлечение денежных средств граждан только после получения разрешения на строительство.

Естественно, сроки сдачи объекта в эксплуатацию были нарушены, а квартиры гражданам не переданы. В 2014 году в отношении ООО «ССК «Металлургмаркет» поступает заявление о признании его банкротом, которое удовлетворяется судом.

Почему необходимо применение специальных положений Закона о банкротстве к застройщикам?

Поскольку ООО «ССК «Металлургмаркет» не осуществлял продажу квартир, и для судов первой инстанции взаимоотношения между Заказчиком, ЖСК и гражданами были «неочевидны», то суд не применил в данных правоотношения положения § 7 главы «Банкротство застройщика» Закона о банкротстве. Отказывая в применении правил о банкротстве застройщика, суды, сославшись на положения п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, исходили из того, что основными признаками застройщика для целей отношений несостоятельности являются привлечение лицом денежных средств или имущества участников строительства, а также наличие у такого лица обязательств по передаче жилых помещений. Поскольку ООО «ССК «Металлургмаркет» денежные средства не привлекал и договоров с участниками строительства не заключал, у него не могли возникнуть обязательства по передаче квартир.

Суды также указали, что обязанной стороной по договорам, на которые ссылаются физические лица, является кооператив, в связи с чем должник по настоящему делу не может быть признан застройщиком, а, следовательно, граждане не могли претендовать на построенное жилье.

Позиция Верховного Суда РФ в делах о банкротстве Застройщиков.

В свою очередь, 22.08.2016 года Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 304-ЭС16-4218 Суд отменил принятые судебные акты об отказе в применении по делу правил о банкротстве застройщика, поскольку доводы сторон, приведенные в обоснование своей позиции, не получили никакой правовой оценки со стороны нижестоящих судов, а обстоятельства, которые могли бы подтвердить либо опровергнуть аргументы участников строительства, судами не исследовались, в связи с чем спор подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Правовая позиция Верховного Суда РФ следующая.

Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий.

Однако, что не менее важно, судам необходимо учитывать цель законодательного регулирования соответствующего института, состоящую, в первую очередь, в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств. Таким образом, несмотря на то, что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает. При обратном толковании механизмы, закрепленные § 7 главы IX Закона, являлись бы неэффективными и не обеспечивали бы достижение цели банкротства Застройщика.

На протяжении рассмотрения данного спора граждане неоднократно ссылались на то, что кооператив и должник аффилированы друг с другом, поскольку последний выступает одним из учредителей кооператива, а сам изначально кооператив был создан не в целях самостоятельного осуществления строительства, а для продажи будущих квартир в жилых домах, возводимых Застройщиком – банкротом за счет привлеченных средств граждан.

Поэтому, по мнению ВС РФ, законодатель во избежание толкования норм упомянутого параграфа в противоречии с целями правового регулирования предоставил судам возможность признавать сделки, заключенные участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными (п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве), что в конечном счете позволяет верно квалифицировать состав и статус вовлеченных в процесс несостоятельности застройщика лиц.

Смогут ли граждане получить свое жилье при банкротстве застройщика?

Отправляя дело на новое рассмотрение, ВС РФ указывает на необходимость дать оценку доводам граждан о притворности сделки по продаже пая и договора инвестирования, заключенного между должником и кооперативом, принимая во внимание и тот факт, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько (цепочка) сделок. Кроме того, при новом рассмотрении нижестоящему суду следует определить, будет ли введение правил о банкротстве застройщика способствовать более эффективной защите прав участников строительства, для чего, в частности, необходимо определить степень готовности объекта и перспективу удовлетворения требований о передаче объекта незавершенного строительств или жилых помещений включенным в специальный реестр кредиторам (гражданам, приобретшим право на долю в строящемся объекте).

В результате определением Арбитражного суда Омской области к банкротству ООО «ССК «Металлургмаркет» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Закона о банкротстве, а значит, граждане смогли вступать в дело о банкротстве застройщика как кредиторы (дольщики) с вытекающими правами все же получить свои построенные квартиры или компенсацию от государства.

Никоненкова Е. 05.06.2017г.