Разрешение на строительство ушло в прошлое. Стало ли проще оформить жилой дом?
Для строительства/реконструкции индивидуального жилого дома теперь не требуется получение разрешения на строительство, его заменит уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС.
Что изменилось в области жилищного строительства?
Федеральным Законом от 03.08.2018 г. №340-ФЗ, вступившим в силу 04.08.2018 г., внесен ряд изменений в Градостроительный кодекс РФ, касающихся процедуры получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов.
С августа 2018 года более не требуется получать разрешение на строительство жилого дома. Функцию разрешения на строительство законодатель возложил на уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.
Как изменилась процедура оформления документов перед началом строительства жилого дома?
- Получить градостроительный план земельного участка;
- Разработать на его основе схему планировочной организации земельного участка (посадка дома на участке с указанием отступов от границ, процента застройки и характеристик дома);
- Подать заявление о выдаче разрешения на строительство и получить разрешение либо отказ в выдаче разрешения на строительство.
В соответствии с новой процедурой получение градостроительного плана и схемы расположения не требуется, достаточно заполнить и направить в орган местного самоуправления утвержденную форму уведомления о начале строительства.
Ознакомьтесь с нашей услугой по получению уведомления о строительстве жилого или садового дома.
Какую информацию необходимо указывать в уведомлении о начале строительства?
В уведомлении о начале строительства/реконструкции необходимо указать:
- данные собственника, земельного участка;
- характеристики планируемого к строительству жилого дома, в т.ч. процент застройки, отступы от границ участка, этажность, общую площадь, т.е. всю информацию, которая ранее отражалась в схеме расположения.
Важный момент, на который необходимо обратить внимание - отсутствие необходимости получать градостроительный план земельного участка не снимает с собственника земельного участка обязанности соблюдать требования градостроительных регламентов предусмотренных для территориальной зоны, в которой расположен участок. Ранее эту информацию собственник мог получить из градостроительного плана, сейчас же он самостоятельно решает, как ему ознакомиться с требованиями град. регламентов (на личном приеме в администрации, на официальном сайте или через письменный запрос).
Таким образом, порядок хоть и стал уведомительным, но закон не освобождает лицо, желающее строить жилой дом от необходимости соблюдения градостроительных норм и правил, равно как и местных правил планировки территории (отступы, процент застройки, требования к архитектурным решениям и т.д.).
В какие сроки можно начать строительство?
В ответ на уведомление о планируемом строительстве Администрация в течение 7 дней проверяет заявленные в уведомлении параметры объекта на соответствие градостроительным регламентам, допускает ли функциональная зона, в которой расположен участок, строительство жилого дома и выдает уведомление о соответствии/несоответствии заявленных параметров жилого дома установленным параметрам и требованиям.
В каких случаях могут запретить строительство жилого дома?
Как и ранее, наличие у земельного участка вида разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» не гарантирует положительного решения от органа местного самоуправления. Речь идет о случаях, когда согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки участок расположен в территориальной зоне, не предусматривающей строительство жилого дома, либо попадает в коридоры красных линий, санитарно – защитный зоны и т.д.
В связи с этим еще раз обращаем внимание на необходимость ознакомиться с материалами генерального плана и правил землепользования и застройки перед подачей соответствующего заявления.
Отсутствие в течение установленного 7-дневного срока ответа от органа местного самоуправления на полученное уведомление о планируемом строительстве, считается согласованием строительства и дает собственнику право строить жилой дом в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении в течение 10 лет.
При этом если в какой-то момент будет выявлено несоответствие построенного жилого дома требованиям и параметрам градостроительных регламентов, орган местного самоуправления вправе обратиться с требованием о сносе указанного жилого дома либо приведении его в соответствие с действующими требованиями законодательства.
Что изменилось для строительство садовых домов?
Еще одним существенным нововведением является необходимость с 2019 г. подавать уведомление о планируемом строительстве садового (нежилого или жилого) дома, тогда как ранее такие постройки оформлялись исключительно на основании декларации и технического плана.
Как оформить построенный жилой дом.
Изменения, вступившие в августе 2018г., коснулись и процедуры оформления построенного жилого дома.
В текущей редакции Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрен упрощенный порядок регистрации индивидуальных жилых домов, в соответствии с которым не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подготовка технического плана на дом осуществляется на основании ранее выданного разрешения на строительство и декларации (либо проекта) на дом.
Данная норма продолжает действовать и все полученные до 04.08.2018 г. разрешения на строительство являются единственным и достаточным основанием для подготовки технического плана на дом и регистрации права собственности.
Однако стоить отметить, что до 2013 г. Администрация г.Н.Новгорода выдавала разрешения на строительства без указания каких-либо параметров дома. При регистрации жилого дома на основании таких разрешений стоит внимательно проверить соответствуют ли параметры дома, которые отражены в техническом плане, действующей редакции Правил землепользования и застройки.
Какой документ необходимо получить для оформления прав на построенный жилой дом?
Для регистрации права собственности на дома, построенные после 04.08.2018 г. на основании уведомления о соответствии заявленных параметров действующим требованиям, собственник земельного участка обязан направить в Администрацию уведомление об окончании строительства.
Ознакомьтесь с нашей услугой по оформлению построенного/реконструированного жилого/садового дома.
К уведомлению об окончании строительства собственник прилагает следующие документы:
- технический план жилого дома (в бумажном виде и формате xml-документа),
- квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию права в Управлении Росреестра,
- ранее полученное уведомление о возможности строительства.
В течение 7 дней с момента получения указанного уведомления, Администрация проводит проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенного/реконструированного жилого дома действующим предельным параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, а также производит осмотр внешнего облика построенного объекта.
По итогам рассмотрения заявления застройщику выдается уведомление о соответствии/несоответствии параметров построенного объекта. Стоит отметить, что комплект документов в Управление Росреестра на регистрацию права, согласно вновь принятой процедуре, направляет непосредственно орган местного самоуправления.
В случае, если в течение 7 дней застройщик не получает ответа на уведомление об окончании строительства, он может самостоятельно обратиться за регистрацией права.
Как оформить построенный садовый жилой или нежилой дом.
В отношении садовых домов (жилых и нежилых) процедура регистрации с 2019 года будет выглядеть аналогично процедуре оформления жилых домов. На текущий момент, строительство садового дома (нежилого и жилого) без прохождения уведомления о строительстве/реконструкции, полностью исключает последующее оформление (регистрацию права собственности) садового дома во внесудбеном порядке.
В будущем «садовая реформа» (вступит в силу в 2019г.), предусматривающая строительство жилых домов на территории садовых товариществ практически сотрет все процедурные различия между строительством жилых домов на территории для ИЖС и на территории СНТ.
Подводя итоги изменениям законодательства в области жилищного строительства.
На текущий момент уже можно сказать, что за внешним упрощением процедуры строительства и оформления жилых домов не произошло глобальных изменений, более того появился обязательный порядок уведомления об окончании строительства (фактически - ввод в эксплуатацию, который согласно 218-ФЗ ранее был отложен до 2020 года), а с 2019 года существенно усложнится жизнь у собственников садовых/дачных участков.
Если у вас остались вопросы, позвоните или напишите нам и мы разберем конкретно вашу ситуацию. Кроме того, вы всегда можете сэкономить свое время и усилия, поручив оформление вашей недвижимости профессионалам.
Никоненкова Е.В.
