Самовольные постройки. Новые правила оформления с 1 сентября 2015 года

Самовольные постройки, то есть строения, которые отвечают признакам капитального (имеют фундамент), но на строительство или реконструкцию которых не получалось необходимых разрешений. Таких строений у нас в стране миллионы.

Законодательство в области узаканивания таких построек все больше стремится в сторону ужесточения.

С сентября 2015 года меняется само понятие того, что относится к кактегории "самовольная постройка". Теперь - это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на участке, не предоставленном в установленном порядке, или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением названных норм и правил.

Из данного определения необходимо сделать ряд серьезных выводов:

• Прежде чем строить, необходимо получить участок для строительства.
• Строить можно только то, что допускает категория, вид разрешенного использования и зона земельного участка. Если вид разрешенного использования не позволяет возводить то, что хочется, то сначала необходимо этот вид изменить, а потом уже строить.
• Строить нужно в соответствии с отступами от границ, соблюдением пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил.
• И самый главный - разрешение на строительство все же лучше получать.

Что делать, если всего вышеперечисленного или чего-то одного сделано не было?

В течение многих лет мы узаканивали такие постройки в судебном порядке, пользуясь все той же ст. 222 Гражданского Кодекса, но в старой редакции. Долгое время для получения "положительного решения суда", было достаточно иметь на руках заключение строительной экспертизы, о том, что постройка не угрожает ничьим жизни и здоровью и соответствует строительным нормам и правилам, а также соответствует санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям.

Затем, Пленум Верховного суда выпустил постановление, которое поводвело черту под современной судебной практикой в этой сфере. А с 1 сентября 2015 года начинает действовать и ст. 222 Гражданского Кодекса в новой редакции. Если описать вывод, который можно сделать из нового законодательства, то он уместится во фразе "Теперь сделать это стало очень и очень сложно".

Что нужно знать, прежде, чем обращаться с иском в суд об узаканивании самовольного строительства или реконструкции?

Нужно понимать удовлетворяете ли вы четырем важным условиям:

1. земельный участок находится на праве собственности, пожизненно наследуемого владения, права постоянного бессрочного пользования иливзять в аренду для строительства;
2. постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
3. сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
4. необходимо уже на стадии подачи искового заявления представить доказательства, что были предприняты все меры по получению разрешения на строительство или реконструкцию, то есть были собраны и поданы документы, предусмотренные ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.

Иными словами, нужно доказать, что мы предпринимали все необходимые меры по легализации самовольной постройки до момента обращения в суд:

• Пытались получить разрешение на строительство;
• Управомоченный на выдачу таких разрешений орган, отказал нам в выдаче разрешения неправомерно;
• Мы пытались законным путем ввести объект в эксплуатацию и также получили незаконный отказ.

При этом, отказ уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа в выдаче такого разрешения, например, по причине того, что:

• Объект уже построен (без разрешения);
• Не представлен необходимый комплект документов;
• Не пройдена государственная экспертиза проектной документации (в тех случаях, когда она обязательна)...

является правомерным и не позволяет рассчитывать на получение положительного решения суда.

Можно ли постройку не узаканивать?

Безусловно, можно. Однако нужно быть готовым к тому, что в любой момент по иску соседей, котролирующих органов и служб, а также местной администрации, к лицу, которое возводит такую постройку, не имея необходимых разрешений, или уже построило ее могут быть применены следующие санкции:

• Штрафы за строительство в отсутствие соответствующих разрешений. Подробнее на размерах таких штрафов мы останавливались в нашей специальной статье "Что светит за незаконное строительство";
• Приостановка работ по строительству или реконструкции по требованию уполномоченных органов или суда;
• Снос самовольной постройки.

Снос самовольной постройки как крайняя мера ответственности применяется в последние годы довольно активно, как к многоквартирным домам, так и к любым коммерческим объектам. Единственное послабление здесь сделано для индивидуальных жилых домов. И если раньше снос был возможен только по решению суда, то в соответствии с новым законодательством теперь такое решение вправе принять орган местного самоуправления самостоятельно. Во внесудебном порядке решение о сносе самовольной постройки может быть принято, если:

• самовольная постройка расположена на межселенной территории;
• в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей;
• если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий;
• на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Что делать с самовольными постройками?

Ответ на это вопрос неоднозначный. В первую очередь всем, кто задумывается о будущем строительстве мы рекомендуем получать разрешение на строительство.

Если же строительство уже закончено, то в некоторых случаях можно попробовать получить на него разрешение, не доводя со сведенья уполномоченных органов, что на самом деле объект уже существует.

Ну, или просто тихо жить со своей постройкой и пользоваться ей, в надежде, что она никому не мешает и не помешает в будущем, а значит, никто и не инициирует иск о ее сносе.

Пожалуй, это все. Для всех тех, кто надеется на получение "чудесного" решения суда, настоятельно рекомендуем подумать, а устоит ли такое решение в суде второй инстанции, учитывая, что Пленум Верховного Суда, который является высшим руководящим органом для всех судов, высказался относительно требований, при которых можно узаконить такую постройку, весьма однозначно, и все они изложены в этой статье, а ст. 222 Гражданского Кодекса РФ теперь изложена в весьма ясной и четкой форме, предъявляющей к постойкам, которые хочется узаконить, весьма жесткие требования.