Суд с домоуправляющей компанией: Есть ли смысл? Когда? И как?

Совместно с нашим постоянным информационным партнером, изданием "Полезная Площадь", директор Консалтинговой фирмы "Прецедент" Никоненкова Елена Валерьевна, отвечает на наиболее часто задаваемые вопросы относительно взаимодействия с домоуправляющей компанией.

За какие нарушения можно подать в суд на домоуправляющую компанию?

Домоуправляющая компания это организация, занимающаяся обслуживанием многоквартирного дома, следовательно, обжаловать какие-то действия/бездействия или понуждать к чему домоуправляющую компанию можно только в рамках возложенных обязанностей. Таким образом, домоуправляющая компания несет ответственность за некачественное оказание услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, за применение ненадлежащих тарифов при расчете платы и т.п.

В общем, права и обязанности граждан и ДУКов закреплены в Жилищном Кодексе РФ и Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных жилых домах, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 года № 354 (далее Правила). В раздел 31 Правил установлены обязанности Исполнителя, которым и является ДУК, следовательно, любое нарушение обязанностей ДУКа гражданин вправе обжаловать в суде.

Часты ли в вашей практике случаи, когда жители судятся с домоуправляющей компанией? Какова тематика таких дел, приведите несколько примеров таких дел.

В основном граждане судятся по делам, связанным с неверным начислением коммунальных платежей, задолженностям и пересчетам. Также нередкими являются дела, связанные с причинением убытков из-за некачественного оказания услуг.

Примером дела, связанного с пересчетом коммунальных платежей может является часто встречающаяся ситуация по истребованию оплаты за неоказанную коммунальную услугу. Часто мы сталкивается с неверным исчислением оплаты из-за завышенного количества проживающих (изменения в количество проживающих не были внесены своевременно) или из-за неоказания услуги в принципе и/или оказание ее в ненадлежащем качестве (отсутствие воды, низкая температура воды в кранах или батареях). Что касаемо причинения убытков, то мы часто сталкиваемся с ситуацией ненадлежащего обслуживания общего имущества МКД, в частности, инженерных сетей и коммуникаций, что приводит к поломкам и протечкам. Указанные обстоятельства в свою очередь ведут к причинению ущерба имуществу граждан из-за повреждений общедомовых труб, проходящих по территории квартиры гражданина или протекания перекрытий. Ярким примером, являлся судебный процесс, связанный с протечкой в квартиру дождевой воды через разошедшиеся плиты перекрытий. Граждане долго судились с соседями сверху и только экспертиза помогла выяснить, что виновником всего являлось некачественное обслуживание дома и отсутствие текущего ремонта.

Конкретная ситуация - из крана течет плохая вода, ржавая и маслянистая, при этом известно, что совсем недавно местный ЖЭК проводил ремонт сетей, а в доме есть мастер по водоснабжению (от ДУКа). Что нужно делать по закону и можно ли в таком случае подать в суд на домоуправляющую компанию? Во всех ли случаях можно обвинить ДУК, или это уже зона ответственности водоканала?

Поставка качественного ресурса, безусловно, - ответственность ресурсоснабжающей организации. Однако в данной ситуации, во-первых, непонятно чья вина в ухудшении качества воды, а во - вторых, ответственность непосредственно перед потребителем услуги будет нести Исполнитель, т.е. домоуправляющая компания, которая обязана обслуживать общее имущество МКД, в т.ч. и инженерные сети в границах балансовой принадлежности. Здесь можно говорить о пересчете стоимости коммунальных услуг в связи с их ненадлежащим оказанием. Целесообразно, обратиться с жалобой в ДУК (в письменном виде под роспись) и составить акт ненадлежащего оказания услуги с указанием периода. В случае, если ДУК не реагирует, то обратиться в Роспотребнадзор и зафиксировать состав воды, после чего обратить в суд с иском о пересчете стоимости коммунальных услуг.

Расскажите о наиболее ярких делах в сфере ЖКХ, которые вам довелось вести.

Для нас особенный интерес представляют дела, связанные с разграничением балансовой принадлежности ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций, с обжалованием различных действий должностных лиц по управлению МКД.

В рамках деятельности нашей компании, мы представляем интересы как домообслуживающих компаний, так и граждан. Однако самые "яркие дела" в области ЖКХ, все же связаны с деятельностью именно обслуживающих организаций - обжалование границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами, установление балансовой принадлежности инженерных сооружений и разграничения ответственности по их обслуживанию, взыскание спорных задолженностей с поставщиков ресурса или пользователей общего имущества многоквартирного дома и т.п.

Вы делаете ремонт, но к вам приходит представитель ДУКа и требует ремонт прекратить на основании того, что создается много шума и неудобств для других жильцов дома. Имеет ли ДУК право требовать этого? Что в этом случае нужно делать владельцу квартиры?

Согласно Кодексу об административных правонарушениях Нижегородской области производство в населенных пунктах, в жилых домах ремонтных, строительных, погрузочно-разгрузочных работ, сопровождающихся повышенным шумом и нарушающих тишину и покой граждан с 22 до 7 часов, за исключением проведения аварийных и иных работ, необходимых для обеспечения безопасности граждан либо функционирования объектов жизнеобеспечения населения влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей. Таким образом, если гражданин нарушает тишину в ночные часы, то ДУК обязан вызвать участкового и тот составит протокол об административном правонарушении. В дневные часы гражданин вправе совершать любые ремонтные работы на территории своей квартиры (за исключением, естественно, несанкционированной перепланировки и реконструкции).

В каких случаях перепланировка квартиры возможна? Какие документы для этого необходимо собрать? Имеет ли право ДУК подать на вас в суд, если вы производите перепланировку? Если да, то в каких случаях? Часты ли в вашей практике подобные случаи?

Жилищный Кодекс РФ прописывает процедуру перепланировки. Для получения разрешения на проведение перепланировки необходимо сделать проект, согласовать его с ДУК (или ТСЖ), а также с Роспотребнадзором и в некоторых случаях с Пожнадзором ,после чего обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимости. Перепланировка/переустройство возможны с получения разрешения от органа местного самоуправления. Однако, узаконить перепланировку можно и в судебном порядке. ДУК вправе подать в суд как балансодержатель, если своими действиями гражданин способствует разрушению общего имущества МКД или причиняет ущерб ДУКу. Нет, в нашей практике такие случаи очень редки. Как правило, граждане, совершившие несанкционированную перепланировку узаконивают ее в суде. Хотя это и не всегда возможно, и тогда приходится устранять нарушения.

Имеет ли право ДУК требовать его выброса от владельца квартиры, где проходил ремонт? Не входит ли это в обязанности самого ДУКа?

Безусловно, выброс строительного мусора не входит в обязанности ДУКа. Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцам предусматривается плата за коммунальные услуги, к числу которых относят услуги холодного и горячего водоснабжения, газо- и электроснабжения и теплоснабжения, а также вывоз бытовых отходов. Вывоз более крупногабаритного мусора и строительного с территории многоквартирного дома не входит в представленный перечень услуг. Гражданин должен озаботиться этим самостоятельно или поручить это строителям, осуществляющим ремонтные работы.